4C.8/2006 - 2006-03-29 - Vertragsrecht - contrat de bail à loyer; évacuation pour défaut de paiement

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4C.8/2006 /ech

Arrêt du 29 mars 2006
Ire Cour civile

Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Klett et Favre.
Greffière: Mme Crittin.

Parties
A.________,
défenderesse et recourante, représentée par Me Pierre-Bernard Petitat,

contre

Fondation X.________,
demanderesse et intimée.

Objet
contrat de bail à loyer; évacuation pour défaut de paiement,

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du
14 novembre 2005.

Faits:
A.
Par contrat de bail à loyer pour habitation du 24 juillet 1997, A.________ a pris à bail un appartement de deux pièces et demie, situé au cinquième étage d'un immeuble, à Genève. Au moment de la conclusion du contrat, l'immeuble appartenait à la SI Y.________. En 1998, l'immeuble en question est devenu propriété de Z.________ S.A., puis, en septembre 2002, de la Fondation X.________, entreprise de droit public de siège à Genève. Le loyer s'élevait à 1'021 fr. par mois, charges comprises.

Dès le mois de juin 1999, A.________ a consigné son loyer; elle se plaignait d'une perte de jouissance de son logement, en raison de salissures, de mauvaises odeurs et de la présence de blattes. Par décision du 12 septembre 2000, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers a notamment constaté que le loyer avait été valablement consigné à concurrence de 50% dès le 1er juin 1999 jusqu'à complète exécution des travaux; elle a également réduit le loyer à raison de 20% pour la période du 1er septembre 1998 au 30 avril 2000. Par la suite, la locataire a continué à consigner les loyers. Toutefois, leur paiement s'est opéré de manière irrégulière, certains mois étant versés à la régie et d'autres n'étant tout simplement pas acquittés.

Plusieurs autres procédures devant la Commission de conciliation, ainsi que devant le Tribunal des baux et loyers, ont été introduites, sans pour autant être menées à terme par les parties.
B.
B.a Par avis comminatoire du 12 octobre 2004, la bailleresse a mis la locataire en demeure de régler dans les trente jours le montant de 13'364 fr. à titre d'arriéré de loyers et de charges à cette date. Elle lui signifiait également qu'à défaut de paiement intégral dans ce délai, le bail serait résilié conformément à l'art. 257d CO.

Par avis officiel du 22 novembre 2004, notifié le 25 suivant, la bailleresse a résilié le bail pour le 31 décembre 2004.
Le 29 décembre 2004, A.________ a saisi la Commission de conciliation compétente, afin de contester le congé qui lui avait été notifié. En cours de procédure, elle a formé une demande de réduction de loyer. Par requête déposée le 14 janvier 2005 devant cette même autorité, la Fondation X.________ (ci-après: la demanderesse) a sollicité l'évacuation de la locataire des locaux non libérés à l'échéance du bail.
B.b Non conciliées, ces deux causes ont été régulièrement portées devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, où elles ont été jointes par décision présidentielle du 4 avril 2005.

Par jugement rendu le 15 juin 2005, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevable la demande de A.________ en annulation du congé expédié le 22 novembre 2004, de même que sa demande additionnelle en réduction de loyer. Le tribunal a constaté la validité de l'avis de résiliation signifié le 22 novembre 2004 pour le 31 décembre 2004 et, enfin, condamné A.________ (ci-après: la défenderesse) à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens l'appartement loué.
B.c La défenderesse ayant appelé du jugement, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers s'est prononcée le 14 novembre 2005. Elle a confirmé le jugement entrepris et condamné la défenderesse à verser à l'Etat de Genève un émolument de 300 francs.

En substance, l'autorité cantonale a considéré que les premiers juges ont examiné la validité du congé conformément à la loi. En ce qui concerne plus particulièrement la créance de la bailleresse, telle que figurant dans l'avis comminatoire et contestée par la partie adverse, il ressort du jugement attaqué que la défenderesse a reconnu n'avoir pas régulièrement payé son loyer ou consigné celui-ci et ainsi devoir à la demanderesse un certain montant - lequel a varié en cours de procédure - à titre de loyer. Ainsi, la défenderesse a admis devoir 1'317 fr., le 28 octobre 2003, 921 fr., le 20 septembre 2004, 2'317 fr., dans sa demande de contestation de congé ou encore 5'369 fr.10 dans ses conclusions motivées. En sus, sur la base des pièces versées en cause, les magistrats ont souligné le défaut de justificatif de paiement concernant plusieurs mois des années 2002, 2003 et 2004, tout en relevant l'absence de contestation de la défenderesse sur le fait qu'aucun paiement n'est intervenu dans le délai comminatoire. S'agissant de l'objection de compensation soulevée par la défenderesse, l'instance cantonale a arrêté que, même si elle avait été soulevée à temps à hauteur du coût des travaux, du montant de la franchise d'assurance pour des
dégâts d'eau et de l'excédent des charges à hauteur de 600 fr., ces montants avaient déjà été pris en compte dans le calcul des montants reconnus. Pour le reste, la défenderesse n'a pas établi avoir invoqué d'autres créances compensatoires dans le délai comminatoire, dont en particulier la réduction de loyer de 35%. Ainsi, les juges cantonaux sont arrivés à la conclusion que le congé a à juste titre été tenu pour efficace, indépendamment du fait que la créance de la bailleresse était ou non inférieure au montant réclamé dans l'avis comminatoire.
C.
La défenderesse interjette un recours en réforme contre ce dernier prononcé. Elle conclut à sa réforme et à sa mise à néant, tout en invitant le Tribunal fédéral à constater l'inefficacité du congé donné le 22 novembre 2004, à dire qu'il convient de déterminer le montant éventuellement dû par elle-même au bailleur à titre d'arriérés de loyer, préalablement à un avis comminatoire au sens de l'art. 257d CO et, subsidiairement, à annuler ledit congé ou constater la nullité de celui-ci. Plus subsidiairement encore, elle sollicite le renvoi de la cause à l'autorité judiciaire cantonale pour nouvelle décision. A l'appui de son recours, la défenderesse fait grief à la Chambre d'appel d'avoir violé le droit fédéral, plus particulièrement les art. 124 , 257d et 273 CO.

La demanderesse propose le rejet du recours, sous suite de frais et dépens.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
1.1 Le jugement prononçant l'évacuation du locataire pour défaut de paiement du loyer selon les règles de la procédure genevoise doit être considéré comme une décision finale au sens de l'art. 48 al. 1 OJ, ouvrant la voie du recours en réforme (art. 48 al. 1 OJ; arrêt 4C.129/2005 du 5 août 2005, consid. 1.1; arrêt 4C.413/1996 du 27 février 1997, SJ 1997 538 consid. 1b).

Le litige est de nature pécuniaire. L'expulsion étant liée à une résiliation immédiate, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement (arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000, SJ 2001 I 17 consid. 1a; 4C.310/1996 du 16 avril 1997, SJ 1997 493 consid. 2a; 119 II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1; Bernard Corboz, Le recours en réforme au Tribunal fédéral, SJ 2000 II 1ss, p. 28 ad note 226). Pour déterminer la prochaine échéance possible, il faut donc supposer que l'on admette la contestation, c'est-à-dire que le congé litigieux ne soit pas valable. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf. arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000, SJ 2001 I 17 consid. 1a; 4C.310/1996 du 16 avril 1997, SJ 1997 493 consid. 2a). Le délai de protection court à compter de la fin de la procédure judiciaire, c'est-à-dire en l'espèce à compter de l'arrêt du Tribunal fédéral (art. 38
OJ). Compte tenu du montant du loyer en cause, il n'est pas douteux que la valeur litigieuse de 8'000 fr. est atteinte.

Interjeté par la partie condamnée à évacuer les locaux loués et dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ), le recours en réforme est en principe recevable, puisqu'il a été déposé en temps utile (art. 54 al. 1 OJ). Il y a lieu, partant, d'entrer en matière sur le recours et d'examiner, le cas échéant, la recevabilité des griefs articulés par la défenderesse.
1.2 Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral, mais non pour violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1 OJ) ou pour violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c). L'acte de recours doit contenir les motifs à l'appui des conclusions; il doit indiquer succinctement quelles sont les règles de droit fédéral violées par la décision attaquée et en quoi consiste cette violation (art. 55 al. 1 let. c OJ).
1.3 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il y ait lieu à rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (art. 64 OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2).
2.
La défenderesse reproche tout d'abord à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers, dans une argumentation confuse, d'avoir déclaré irrecevable sa demande, lors même qu'il appartenait "à la Cour, sur la base de ses considérants, à réformer le jugement du Tribunal inférieur et, statuant à nouveau, constater que le congé était efficace dans le cas d'espèce".

Quant bien même la défenderesse fait état dans son grief d'une violation des art. 257d et 273 CO, elle n'expose pas, d'une manière conforme à l'art. 55 al. 1 let. c OJ, en quoi ces dispositions légales auraient été mal appliquées par l'autorité cantonale. Sur ce point, le grief est irrecevable. En sus, contrairement à ce que semble soutenir la défenderesse, la Chambre d'appel est bien entrée en matière sur les conditions de validité du congé, ce qui n'a du reste pas échappé à la défenderesse qui a remis en cause l'efficacité du congé dans un grief séparé.
3.
Ainsi, la défenderesse soutient que la Chambre d'appel a enfreint l'art. 257d CO pour avoir constaté l'efficacité du congé notifié. A son sens, l'autorité cantonale aurait dû tenir le congé en question pour inefficace, dès lors que le montant réclamé par la bailleresse n'était manifestement pas conforme aux sommes éventuellement dues. Vu la situation "très embrouillée", il appartenait à la bailleresse de faire déterminer, dans un premier temps, le montant de son hypothétique créance contre la locataire, l'éventuel retard dans le paiement du loyer n'étant ni certain, ni déterminé.
3.1 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations. L'art. 257d al. 2 CO dispose que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitations peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois.

En principe, le locataire en retard dans le paiement de son loyer est en demeure, ce qui justifie l'application de la procédure prévue à l'art. 257d CO (cf. ATF 119 II 232 consid. 3; Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 12 ad art. 257d CO). Tel n'est toutefois pas le cas lorsque le bailleur est lui-même en demeure (art. 91 CO), lorsque le locataire a valablement consigné le loyer (art. 259g al. 2 CO) ou lorsque la compensation est invoquée à temps (art. 124 al. 1 CO; ATF 119 II 241 consid. 6b/bb; David Lachat, Commentaire romand, n. 7 ad art. 257d CO).
3.2 Selon l'état de fait cantonal qui lie la juridiction de réforme, la défenderesse a reconnu n'avoir pas régulièrement payé son loyer ou consigné celui-ci et n'avoir pas plus procédé à un quelconque paiement dans le délai comminatoire imparti. Elle a donc admis être en demeure, ce qui en principe, sous réserve de l'objection de compensation soulevée, justifie l'application de la procédure prévue à l'art. 257d CO. A cet égard, il importe peu, comme l'a relevé à juste titre la Chambre d'appel, que le montant articulé par la demanderesse était supérieur à celui reconnu par la défenderesse.
4.
4.1 Pour contester s'être trouvée en demeure de payer le loyer, la défenderesse a objecté, devant les juridictions cantonales, de la compensation. La Chambre d'appel a écarté ce moyen. Cette autorité a certes arrêté que la compensation a été soulevée à temps à hauteur du coût des travaux, du montant de la franchise d'assurance pour des dégâts d'eau, ainsi que pour l'excédent des charges à concurrence de 600 francs. Toutefois, dans la mesure où ces éléments ont déjà été pris en considération dans le calcul des montants reconnus par la défenderesse, les juges cantonaux ont conclu qu'ils ne sauraient valablement être portés une nouvelle fois en déduction des loyers dus. Pour le reste, il a été retenu que la défenderesse n'avait pas justifié avoir invoqué d'autres créances compensatoires dans le délai comminatoire, dont en particulier la réduction de loyer de 35%.

Relativement à cette objection, la défenderesse fait état d'une mauvaise application de l'art. 124 CO. De son point de vue, c'est à tort que la Chambre d'appel a retenu que la défenderesse n'avait pas fait connaître son intention d'invoquer la compensation.
4.2 L'art. 124 CO prévoit en son premier alinéa que la compensation n'a lieu qu'autant que le débiteur fait connaître au créancier son intention de l'invoquer. ll s'agit là d'une déclaration de volonté formatrice, qui doit exprimer de manière non équivoque l'intention de compenser de son auteur (arrêt 4C.65/2003 du 23 septembre 2003, consid. 3.3; arrêt 4C.174/1999 du 14 juillet 1999, consid. 2b et les références, SJ 2000 I 78).
Savoir s'il y a eu ou non une déclaration de compensation pendant le délai de grâce est une question de fait. Partant, la juridiction fédérale de réforme est liée par la réponse négative que les juges précédents ont apporté à cette question (art. 63 al. 2 OJ) en lien avec la réduction de loyer de 35% - et non pas de 20% tel que nouvellement allégué par la défenderesse dans son écriture de recours. L'objection de compensation s'en trouve dès lors privée de tout fondement, la défenderesse n'ayant par ailleurs pas remis en cause la prise en compte des montants valablement objectés en compensation dans le calcul de ceux reconnus par la locataire.
5.
Force est, enfin, d'admettre que la demanderesse a respecté le délai de sommation fixé par l'art. 257d al. 1 CO, lorsqu'elle a invité la défenderesse, le 12 octobre 2004, à lui payer dans les trente jours la somme de 13'364 fr. à titre d'arriéré de loyers et de charges. La bailleresse s'est aussi conformée aux exigences de l'art. 257d al. 2 CO en résiliant le bail le 22 novembre 2004 pour l'échéance du 31 décembre 2004. Il s'ensuit que le grief de violation de l'art. 257d CO ne saurait être retenu.
6.
Les considérants qui précèdent commandent le rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilité.
7.
La défenderesse, qui succombe, paiera l'émolument judiciaire et versera à la demanderesse une indemnité à titre de dépens (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.
2.
L'émolument de justice, arrêté à 2'000 fr., est mis à la charge de la recourante.
3.
La recourante versera à l'intimée une indemnité de 2'500 fr., à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 29 mars 2006
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: La greffière:

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
¹	Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
²	Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
¹	Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
²	Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 124 - 1 Eine Verrechnung tritt nur insofern ein, als der Schuldner dem Gläubiger zu erkennen gibt, dass er von seinem Rechte der Verrechnung Gebrauch machen wolle.
¹	Eine Verrechnung tritt nur insofern ein, als der Schuldner dem Gläubiger zu erkennen gibt, dass er von seinem Rechte der Verrechnung Gebrauch machen wolle.
²	Ist dies geschehen, so wird angenommen, Forderung und Gegenforderung seien, soweit sie sich ausgleichen, schon im Zeitpunkte getilgt worden, in dem sie zur Verrechnung geeignet einander gegenüberstanden.
³	Vorbehalten bleiben die besonderen Übungen des kaufmännischen Kontokorrentverkehres.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
¹	Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
²	Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 273 - 1 Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
¹	Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
²	Will der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, so muss er das Begehren der Schlichtungsbehörde einreichen:
^a	bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung;
^b	bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer.
³	Das Begehren um eine zweite Erstreckung muss der Mieter der Schlichtungsbehörde spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten einreichen.
⁴	Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde richtet sich nach der ZPO103.104
⁵	Weist die zuständige Behörde ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung ab, so prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann.105

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259^g - 1 Verlangt der Mieter einer unbeweglichen Sache vom Vermieter die Beseitigung eines Mangels, so muss er ihm dazu schriftlich eine angemessene Frist setzen und kann ihm androhen, dass er bei unbenütztem Ablauf der Frist Mietzinse die künftig fällig werden bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen wird. Er muss die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich ankündigen.
¹	Verlangt der Mieter einer unbeweglichen Sache vom Vermieter die Beseitigung eines Mangels, so muss er ihm dazu schriftlich eine angemessene Frist setzen und kann ihm androhen, dass er bei unbenütztem Ablauf der Frist Mietzinse die künftig fällig werden bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen wird. Er muss die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich ankündigen.
²	Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt.