Tribunal federal
{T 0/2}
4C.228/2006 /ruo
Urteil vom 30. Oktober 2006
I. Zivilabteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Gerichtsschreiber Luczak.
Parteien
A.________,
Gebr. A.________ AG,
Beklagte und Berufungskläger,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Felix Barmettler,
gegen
X.________ AG,
Klägerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt René Räber.
Gegenstand
Mietvertrag; Kündigung; Kosten,
Berufung gegen den Beschluss des Kantonsgerichts des Kantons Schwyz, 1. Rekurskammer, vom 23. Mai 2006.
Sachverhalt:
A.
Mit Vertrag vom 18. Januar 2001 vermietete die X.________ AG (Klägerin) A.________ (Beklagter 1) Gewerbe-/Lagerräume zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 5'000.--. Bereits mit Vertrag vom 11. Januar 2001 hatte die Klägerin (noch unter ihrer alten Firma) dem Beklagten 1 alle im operativen Betrieb verbliebenen Gegenstände, unter Ausschluss einiger bestimmt bezeichneter Gegenstände zu einem Mietzins von Fr. 1'000.-- pro Monat vermietet.
B.
Die Klägerin kündigte die beiden Mietverhältnisse am 19. Oktober 2005 wegen Zahlungsverzugs gestützt auf Art. 257d Abs. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
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1 | Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
2 | Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
C.
Die Beklagten beantragen dem Bundesgericht mit eidgenössischer Berufung, es sei in Aufhebung des Beschlusses des Kantonsgerichts auf die Befehlsbegehren der Klägerin nicht einzutreten, eventuell seien diese abzuweisen oder die Sache an die Vorinstanz zur Sachverhaltsergänzung und Neubeurteilung zurückzuweisen. Die Klägerin schliesst auf kostenfällige Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Die kantonalen Gerichte gingen übereinstimmend davon aus, dass entgegen der Auffassung der Beklagten ein gültiger Mietvertrag über die Mieträumlichkeiten zustande gekommen sei. Auch wenn der Mietvertrag seitens der Vermieterschaft ausschliesslich von einer kollektiv zeichnungsberechtigten Person unterzeichnet worden sei, hätten doch beide Parteien, auf Seiten der Mieterschaft jedenfalls der Beklagte 1, die darin statuierten Rechte wahrgenommen und die vertraglichen Pflichten während rund viereinhalb Jahren erfüllt, bis die Beklagten im Januar 2005 ihre Mietzinszahlungen eingestellt hätten. Wenn die Beklagten nunmehr das Vorliegen eines Mietvertrages in Abrede stellten, verhielten sie sich rechtsmissbräuchlich, zumal der Beklagte 1 als gleichfalls kollektiv zeichnungsberechtigtes Mitglied des Verwaltungsrates der Klägerin um die Zeichnungsberechtigung der Person, die für diese den Vertrag unterschrieben habe, gewusst, den Mietvertrag aber dennoch als gültig erachtet und sich gegenüber der Vermieterin wie ein Mieter verhalten habe.
1.2 Im Berufungsverfahren setzen sich die Beklagten mit dieser Begründung nicht auseinander, sondern sie machen zur Stützung ihrer These der Ungültigkeit des Mietvertrages einzig unter Hinweis auf Art. 63 Abs. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
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1 | Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
2 | Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
"Jede Änderung oder Ergänzung dieses Vertrages bedarf zu ihrer Gültigkeit der Schriftform. Der Vertrag hat erst Gültigkeit, wenn ihn beide Vertragsparteien unterzeichnet haben."
Demgemäss hätten sich die Parteien vor der rechtsgültigen Unterzeichnung des "Mietvertrages" nicht binden wollen, weshalb kein rechtsgültiger Mietvertrag bestehe.
1.3 Selbst wenn man zu Gunsten der Beklagten annimmt, es liege ein Versehen im Sinne von Art. 63 Abs. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
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1 | Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
2 | Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 16 - 1 Les parties qui ont convenu de donner une forme spéciale à un contrat pour lequel la loi n'en exige point, sont réputées n'avoir entendu se lier que dès l'accomplissement de cette forme. |
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1 | Les parties qui ont convenu de donner une forme spéciale à un contrat pour lequel la loi n'en exige point, sont réputées n'avoir entendu se lier que dès l'accomplissement de cette forme. |
2 | S'il s'agit de la forme écrite, sans indication plus précise, il y a lieu d'observer les dispositions relatives à cette forme lorsqu'elle est exigée par la loi. |
2.
Im Weiteren rügen die Beklagten als Verletzung von Art. 120 ff
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 120 - 1 Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent ou d'autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles. |
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1 | Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent ou d'autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles. |
2 | Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée. |
3 | La compensation d'une créance prescrite peut être invoquée, si la créance n'était pas éteinte par la prescription au moment où elle pouvait être compensée. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 124 - 1 La compensation n'a lieu qu'autant que le débiteur fait connaître au créancier son intention de l'invoquer. |
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1 | La compensation n'a lieu qu'autant que le débiteur fait connaître au créancier son intention de l'invoquer. |
2 | Les deux dettes sont alors réputées éteintes, jusqu'à concurrence du montant de la plus faible, depuis le moment où elles pouvaient être compensées. |
3 | Sont réservés les usages particuliers du commerce en matière de compte courant. |
2.1 Nach Art. 124 Abs. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 124 - 1 La compensation n'a lieu qu'autant que le débiteur fait connaître au créancier son intention de l'invoquer. |
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1 | La compensation n'a lieu qu'autant que le débiteur fait connaître au créancier son intention de l'invoquer. |
2 | Les deux dettes sont alors réputées éteintes, jusqu'à concurrence du montant de la plus faible, depuis le moment où elles pouvaient être compensées. |
3 | Sont réservés les usages particuliers du commerce en matière de compte courant. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 124 - 1 La compensation n'a lieu qu'autant que le débiteur fait connaître au créancier son intention de l'invoquer. |
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1 | La compensation n'a lieu qu'autant que le débiteur fait connaître au créancier son intention de l'invoquer. |
2 | Les deux dettes sont alors réputées éteintes, jusqu'à concurrence du montant de la plus faible, depuis le moment où elles pouvaient être compensées. |
3 | Sont réservés les usages particuliers du commerce en matière de compte courant. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
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1 | Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
2 | Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
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1 | Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
2 | Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
2.2 Die Erklärung des Beklagten 1 vom 18. April 2005 trägt folgenden Wortlaut:
"Nachdem die übrigen Mieter nicht bereit sind den von der CKW berechneten Strombezug zu bezahlen verlange ich eine separate Strommessung bevor weitere Mietzinszahlungen erfolgen."
Die Beklagten nahmen im kantonalen Verfahren den Standpunkt ein, eine Aufteilung der ausgeschiedenen Stromkosten auf die einzelnen Nutzer des Gewerbegebäudes habe nie stattgefunden. Der Beklagte 1 habe daher für die ihm in Rechnung gestellten und bezahlten Stromkosten Anspruch auf Ersatz durch die Klägerin. Die Aufteilung und Quantifizierung der Stromkosten sei Sache der Klägerin. Der Beklagte 1 habe einen Verrechnungsanpruch auf Reduktion des von ihm zu bezahlenden Nutzungsentgelts. Die vom Beklagten bezahlten Stromkosten seien am 18. April 2005 auf Mahnung der Klägerin verrechnungsweise dem geschuldeten Nutzungsentgelt gegenübergestellt worden. Weil die Klägerin die ihr obliegende Ausscheidung und Aufteilung der Stromkosten nicht vorgenommen habe, sei unbekannt, wie hoch der nach Verrechnung noch bestehende Ausstand sei. Mangels Gewissheit über dessen Höhe könne eine Mietzinsforderung nicht bestehen. Nach Auffassung der Vorinstanz machte indessen der Beklagte 1 mit seiner Erklärung keine konkrete Forderung geltend, sondern er gab damit lediglich zu erkennen, dass er ohne separate Strommessung keine weiteren Mietzinszahlungen leisten werde. Somit liege keine Verrechnungserklärung vor.
2.3 Die Beklagten bringen in der Berufung vor, der Beklagte 1 habe durch unzweideutige Leistungsverweigerung mit Hinweis auf seine Gegenforderungen aus bezahlten Drittstromrechnungen seinen Verrechnungswillen hinreichend klar zum Ausdruck gebracht. Dem ist nicht zu folgen. Richtig ist zwar, dass der Beklagte 1 gegenüber der Klägerin unzweideutig seinen Willen zur Verweigerung weiterer Zahlungen äusserte, jedoch nur für so lange, als noch keine separate Messung seines Stromverbrauchs vorliegen würde. Etwas anderes lässt sich aus dem Wortlaut der Erklärung nach Treu und Glauben nicht ableiten. Insbesondere fehlt jeglicher Hinweis auf eine Gegenforderung des Beklagten 1 gegenüber der Klägerin. Ein solcher lässt sich auch der für die geforderte separate Messung angeführten Begründung, wonach die übrigen Mieter nicht bereit seien, für ihren Strombezug gemäss Berechnung der CKW Zahlungen zu leisten, nicht entnehmen. Klar wird einzig, dass der Beklagte 1 den Rückbehalt der Mietzinse als Druckmittel zu verwenden gedachte, um eine gesonderte Strommessung zu erlangen. Dass - abgesehen vom Anspruch auf gesonderte Messung - eine Forderung gegenüber der Klägerin bestehen könnte und die Mietzinse mit dieser verrechnet werden sollten, ist in
keiner Weise erkennbar. Die Vorinstanz hat demnach kein Bundesrecht verletzt, indem sie der Erklärung vom 18. April 2005 den Charakter einer Verrechnungserklägung im Sinne von Art. 124 Abs. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 124 - 1 La compensation n'a lieu qu'autant que le débiteur fait connaître au créancier son intention de l'invoquer. |
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1 | La compensation n'a lieu qu'autant que le débiteur fait connaître au créancier son intention de l'invoquer. |
2 | Les deux dettes sont alors réputées éteintes, jusqu'à concurrence du montant de la plus faible, depuis le moment où elles pouvaient être compensées. |
3 | Sont réservés les usages particuliers du commerce en matière de compte courant. |
3.
Die Beklagten haben im kantonalen Verfahren auch das Zustandekommen des Mobiliarmietvertrages vom 11. Januar 2001 bestritten, weil der Mietgegenstand nicht feststehe. Die Vorinstanz hielt demgegenüber in Übereinstimmung mit dem erstinstanzlichen Richter fest, die Parteien hätten auch diesen Vertrag während viereinhalb Jahren anstandslos erfüllt. Sie hätten stets gewusst, um welche Gegenstände es sich bei den im operativen Betrieb verbliebenen gehandelt habe. Eine detaillierte Aufzählung im schriftlichen Mietvertrag habe sich daher erübrigt.
3.1 Im Berufungsverfahren rügen die Beklagten in diesem Zusammenhang eine Verletzung von Art. 1 Abs. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 1 - 1 Le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté. |
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1 | Le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté. |
2 | Cette manifestation peut être expresse ou tacite. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 2 - 1 Si les parties se sont mises d'accord sur tous les points essentiels, le contrat est réputé conclu, lors même que des points secondaires ont été réservés. |
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1 | Si les parties se sont mises d'accord sur tous les points essentiels, le contrat est réputé conclu, lors même que des points secondaires ont été réservés. |
2 | À défaut d'accord sur les points secondaires, le juge les règle en tenant compte de la nature de l'affaire. |
3 | Sont réservées les dispositions qui régissent la forme des contrats. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253 - Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. |
3.2 Die Rüge bricht sich an der für das Bundesgericht verbindlichen Feststellung (BGE 130 III 102 E. 2.2 S. 106, 136 E. 1.4 S. 140, je mit Hinweisen), dass beide Parteien sehr wohl wussten, welche Gegenstände Mietobjekt bilden sollten und dass der Vertrag denn auch jahrelang entsprechend abgewickelt wurde. Von mangelnder Bestimmung des Mietgegenstandes kann unter diesen Umständen nicht die Rede sein.
4.
Insgesamt erweist sich die Berufung als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beklagten für das bundesgerichtliche Verfahren solidarisch kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253 - Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253 - Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'500.-- wird den Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Beklagten haben die Klägerin unter solidarischer Haftbarkeit für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht des Kantons Schwyz, 1. Rekurskammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 30. Oktober 2006
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: