4A_599/2015 - 2016-06-15 - Droit des contrats - bail à loyer; nullité du loyer initial,

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A_599/2015, 4A_603/2015

Arrêt du 15 juin 2016

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Kiss, présidente,
Klett et Kolly.
Greffière: Mme Monti.

Participants à la procédure
4A_599/2015
A.________,
recourant,

contre

1. B.________,
2. C.________,
intimés,
3. D.________,
représenté par Me Sidonie Morvan,
4. E.________,
représenté par Me François Bellanger,
parties intéressées,

et

4A_603/2015
D.________,
représenté par Me Sidonie Morvan,
recourant,

contre

1. B.________,
2. C.________,
intimés,
3. A.________,
4. E.________,
représenté par Me François Bellanger,
parties intéressées.

Objet
bail à loyer; nullité du loyer initial,

recours en matière civile contre l'arrêt rendu le
28 septembre 2015 par la Chambre des baux et loyers
de la Cour de justice du canton de Genève.

Faits :

A.

A.a. A.________, D.________ et E.________ sont propriétaires d'un immeuble à la rue... en ville de Genève. Par contrat de bail à loyer du 26 février 2010, ils ont cédé l'usage d'un appartement de trois pièces sis dans l'immeuble précité aux époux B.________ et C.________. Le loyer annuel a été fixé à 27'000 fr., charges comprises, et la garantie de loyer à 6'750 fr.
L'avis de fixation du loyer initial, établi sur formule officielle, indique que le précédent locataire payait depuis le 15 décembre 2006 un loyer annuel de 25'328 fr. 90, charges comprises. Cet avis, cosigné par D.________ en tant que représentant des bailleurs et par les deux locataires, indique comme "motifs précis des prétentions ci-dessus : loyer déterminé d'entente entre les parties et sur la base du loyer précédent".
Les bailleurs affirment que les motifs de hausse, soit l'augmentation des charges (prix du gaz), des travaux de rafraîchissement et l'évolution générale des coûts, ont été communiqués oralement aux locataires. Ceux-ci soutiennent que le bailleur a discuté du loyer uniquement avec l'époux sans lui indiquer les motifs de hausse.

A.b. En parlant avec des amis au cours des années qui ont suivi, les locataires sont arrivés à la conclusion que leur loyer était trop élevé.
Par courrier du 5 décembre 2012, l'époux a sollicité une baisse de loyer de 6,8% à compter du 1 er avril 2013. La régie en charge de l'immeuble a répondu le 3 janvier 2013 qu'elle ne prendrait pas cette demande en considération dès lors qu'elle n'était pas signée par la colocataire.
A la suite de cette réponse, les locataires ont consulté l'ASLOCA pour obtenir une baisse de loyer. Ils ont compris à cette occasion que la fixation du loyer était affectée d'un vice de forme et ont décidé d'engager une procédure.

B.

B.a. Les locataires ont saisi l'autorité de conciliation le 31 janvier 2013, puis ont déposé une demande le 13 mars 2013 devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Invoquant la nullité du loyer initial, ils ont conclu en dernier lieu à ce que le tribunal fixe le loyer initial à 13'875 fr. par an, charges comprises, à ce que les bailleurs soient condamnés à restituer le trop-perçu de loyer et à ce que la garantie bancaire soit réduite à 3'468 fr. 75, le solde étant libéré en leur faveur.
Les bailleurs A.________ et D.________ ont conclu au rejet de la demande. Le bailleur E.________ s'en est remis à justice.
Par jugement du 3 décembre 2014, le Tribunal des baux a fixé le loyer annuel à 19'200 fr., charges comprises, à compter du 1 er avril 2010. En conséquence, il a condamné solidairement les trois bailleurs à restituer le trop-perçu de loyer et à réduire la garantie de loyer à due concurrence, le solde devant être libéré. En substance, le tribunal a jugé que l'avis de fixation du loyer initial était nul dès lors qu'il n'indiquait pas les motifs d'augmentation du loyer; partant, les locataires étaient fondés à exiger la fixation judiciaire du loyer. Ils ne commettaient pas un abus de droit manifeste en invoquant le vice de forme.

B.b. Par actes séparés mais de teneur identique, les bailleurs A.________ et D.________ ont fait appel de ce jugement en concluant principalement au rejet de la demande, subsidiairement au renvoi de la cause au Tribunal des baux pour nouvelle instruction et nouvelle décision. Le bailleur E.________ s'en est derechef rapporté à justice. Les locataires ont conclu à la confirmation du jugement entrepris.
La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice genevoise a rejeté les deux appels par arrêt du 28 septembre 2015.

C.
Le bailleur A.________ a saisi le Tribunal fédéral d'un recours en matière civile (4A_599/2015) dans lequel il conclut principalement au rejet de la demande, subsidiairement au renvoi de la cause à l'autorité précédente pour qu'elle rende une nouvelle décision tenant compte, dans la fixation du loyer, du montant payé par le précédent locataire.
Les locataires ont conclu à ce que le recours soit déclaré "irrecevable, voire mal fondé". Le bailleur E.________ s'en est remis à justice.
Le bailleur D.________ a déposé un recours en matière civile (4A_603/2015) ayant la même teneur que le recours de A.________. Les locataires et le bailleur E.________ se sont déterminés comme dans la procédure 4A_599/2015. Le bailleur A.________ a "appuyé" les conclusions du recourant.
La Cour de justice s'est référée à son arrêt.

Considérant en droit :

1.
Vu la connexité évidente des deux procédures de recours, dirigées contre le même jugement, il convient d'ordonner leur jonction.

2.
Les deux recours ont été formés en temps utile (art. 100 al. 1 LTF), et nul ne conteste que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est atteinte, eu égard à la quote-part de loyer annuel (7'800 fr.) restée litigieuse devant l'autorité précédente.
Cela étant, le contrat de bail à loyer lie les trois copropriétaires de l'immeuble, en qualité de bailleurs, à deux colocataires. Ce rapport juridique doit nécessairement être uniforme à l'égard de tous les participants. En l'occurrence, deux des trois bailleurs ont formé séparément un recours dont la teneur est identique, concluant au rejet de la demande des locataires en fixation du loyer initial et en remboursement du trop-perçu. Le troisième bailleur ne s'est pas associé à ces recours; il a toutefois participé à la procédure et s'en est remis à justice.
Il n'y a pas lieu d'examiner plus avant dans quelle mesure les bailleurs sont des consorts nécessaires tenus de recourir ensemble, respectivement si un tempérament peut être apporté à cette règle (cf. ATF 140 III 598 consid. 3.2). En effet, la question de la qualité pour recourir des deux bailleurs peut rester indécise du moment que le recours doit de toute façon être rejeté pour d'autres motifs.

3.
Les deux locataires intimés se sont fait représenter par Me Maurizio Locciola. Cet avocat est un collaborateur de l'ASLOCA/Genève et a du reste assisté à ce titre les colocataires devant les instances cantonales. Pour les motifs exposés à l'ATF 139 III 249, force est de constater que les deux locataires ne sont pas valablement représentés. Toutefois, point n'est besoin de fixer un délai pour remédier à l'irrégularité (art. 42 al. 5 LTF), car il est évident que les locataires contresigneraient les écritures déposées par l'avocat à qui ils ont conféré une procuration. En revanche, les intimés ne sauraient prétendre à l'indemnisation de leurs frais d'avocat dans la mesure où ils ne sont pas valablement représentés (ATF 139 III 249 consid. 1 in fine p. 251).

4.
Les recourants se plaignent d'une appréciation arbitraire des preuves et d'une violation de l'art. 8 CC. La cour cantonale aurait indûment refusé de constater que l'un d'eux avait informé oralement les locataires des motifs de hausse du loyer.
Le grief, qui a trait exclusivement à l'appréciation des preuves, porte sur un fait sans pertinence pour l'issue de la cause (cf. infra consid. 5.3). Par surabondance, il n'était pas insoutenable de considérer que les motifs de hausse n'avaient pas été communiqués oralement, dès lors que bailleurs et locataires soutenaient des versions contradictoires. Que ceux-ci aient signé la formule officielle évoquant un "loyer déterminé d'entente entre les parties et sur la base du loyer précédent" n'impliquait pas nécessairement qu'ils aient été informés des motifs de hausse et les aient acceptés. Pour le surplus, l'on ne discerne pas de contradiction dans les déclarations des locataires quant au fait que seul l'un d'eux (l'époux) a participé à la discussion sur le loyer. L'époux a tout au plus usé d'une tournure ambiguë en glissant du pluriel au singulier ("Notre dossier a été accepté [...] et nous avons visité l'appartement en compagnie de M. D.________", suite à quoi "il m'a indiqué que le loyer serait désormais de 27'000 fr. par an"); toutefois, la suite de sa déclaration fait comprendre que lui seul a discuté du loyer avec le bailleur, rejoignant ainsi la version de son épouse. En bref, l'arbitraire - qui ne résulte pas du seul fait
qu'une autre solution serait concevable, voire préférable (ATF 136 III 552 consid. 4.2) - n'est de toute façon pas réalisé.

5.

5.1. En droit, les recourants dénoncent une violation des art. 269d et 270 al. 2 CO, ainsi que de l'art. 19 al. 1 et al. 3 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux; RS 221.213.11). En substance, ils contestent la nullité du loyer initial en arguant du fait que le but recherché par la formule officielle a été atteint et que les parties se sont au demeurant entendues sur la hausse de loyer, de sorte qu'il suffisait, conformément à la jurisprudence relative aux hausses consensuelles en cours de bail, que les locataires aient renoncé en connaissance de cause à leur droit de contestation et n'aient subi aucune pression; or, tel serait le cas en l'occurrence.

5.2.

5.2.1. L'art. 269d al. 1 CO prévoit que toute majoration de loyer en cours de bail doit être effectuée au moyen d'une formule agréée par le canton, avec indication des motifs. L'art. 19 OBLF précise le contenu de la formule, qui doit notamment mentionner le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges, le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges, ainsi que les motifs précis de la hausse (al. 1 let. a ch. 1, 2 et 4).
La majoration est nulle lorsqu'elle n'est pas notifiée au moyen de la formule officielle ou que les motifs ne sont pas indiqués (art. 269d al. 2 let. a et b CO).
Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail. Dans ce cas, l'art. 19 al. 1 et al. 1bis OBLF est applicable par analogie (art. 19 al. 3 OBLF).

5.2.2. L'art. 269d CO requiert expressément que les motifs de hausse figurent dans la formule officielle elle-même; les renseignements donnés par un autre moyen peuvent préciser ou servir à l'interprétation des motifs mentionnés sur l'avis formel, mais non étendre ceux-ci ou remplacer une indication omise (ATF 121 III 6 consid. 3a; 120 II 206 consid. 3). Le renvoi de l'art. 270 al. 2 CO à la formule officielle de l'art. 269d CO implique nécessairement qu'une augmentation de loyer lors d'un changement de locataire soit motivée sur la formule officielle (ATF 120 II 341 consid. 3).
Lorsque la formule officielle n'indique pas le loyer du précédent locataire ou les motifs de hausse, le loyer fixé est nul (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1). Le devoir de respecter la forme imposée par la loi a un caractère impératif et absolu; il est en particulier indépendant du but pour lequel l'exigence de forme a été instituée (ATF 120 II 341 consid. 4b p. 346 et 5b). Même si le locataire a appris par une autre voie le montant du loyer versé par l'ancien locataire, l'absence de cette mention dans la formule officielle constitue un vice dirimant (ATF 140 III 583 consid. 3.1 p. 586). Peu importe également que le locataire ait eu connaissance d'une autre façon des motifs de hausse (cf. ATF 120 II 341 consid. 3 p. 345).
En cours de bail, les parties peuvent convenir valablement, sans l'usage d'une formule officielle, d'augmenter le loyer pour l'échéance. Toutefois, les dispositions impératives de la loi ne doivent pas être éludées. Le locataire doit avoir connaissance de son droit de contestation et y renoncer sciemment; en outre, le bailleur ne doit exercer aucune pression sur lui telle qu'une menace de résiliation (ATF 128 III 419 consid. 2.4.2; 123 III 70 consid. 3b).

5.3. Dans le cas concret, il n'est pas contesté que l'usage de la formule officielle était obligatoire dans le canton de Genève lorsque le bail a été conclu. Alors que le loyer initial est plus élevé que celui payé par le précédent locataire, l'avis officiel de fixation du loyer n'indique pas les motifs de cette hausse. Tout au plus précise-t-il "loyer déterminé d'entente entre les parties et sur la base du loyer précédent". Selon la jurisprudence précitée, l'omission de motiver la hausse dans la formule elle-même est une cause de nullité du loyer initial, même si le locataire a eu connaissance de ces motifs par une autre voie. La cour cantonale a de toute façon retenu sans arbitraire que les locataires n'avaient pas connaissance de ces motifs.
Quant à l'argument selon lequel les locataires auraient accepté cette hausse de loyer qui serait consensuelle et échapperait à l'exigence de la formule officielle, il est inopérant. Comme le relève la doctrine, l'art. 269d CO impose la formule officielle dans le cadre d'une modification unilatérale du contrat, tandis que l'art. 270 al. 2 CO prévoit cette exigence formelle à la conclusion du bail, soit dans le cadre d'un accord des parties (SÉBASTIEN FETTER, La contestation du loyer initial, 2005, n° 251 s.; LAURA JACQUEMOUD-ROSSARI, L'évolution récente de la jurisprudence en matière de loyers, in 11e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2000, p. 22). Qui plus est, la jurisprudence requiert que le locataire ne fasse l'objet d'aucune pression de la part du bailleur; or, l'art. 270 al. 2 CO permet l'utilisation de la formule officielle en cas de pénurie de logements, soit dans une situation de contrainte au sens de l'art. 270 al. 1 let. a CO, qui ouvre la voie à la contestation du loyer initial (cf. arrêt 4A_691/2015 du 18 mai 2016 spéc. consid. 3.1.4, destiné à la publication).

5.4. En bref, la Cour de justice n'a pas enfreint le droit fédéral en considérant que le loyer initial était nul faute pour les bailleurs d'avoir indiqué les motifs de hausse dans l'avis officiel de fixation du loyer.

6.

6.1. Les recourants objectent que les locataires commettent un abus de droit en se prévalant du vice de forme. Des pièces au dossier montreraient qu'ils avaient déjà consulté l'ASLOCA le 7 janvier 2012, respectivement qu'ils étaient déjà assistés au moment d'exiger une baisse de loyer le 5 décembre 2012; ils auraient néanmoins attendu le 31 janvier 2013 pour saisir l'autorité de conciliation, exerçant une mesure de représailles abusive suite au rejet de leur demande en réduction de loyer. De surcroît, le droit à la répétition des loyers payés en trop serait prescrit comme les locataires ont agi plus d'une année après la découverte du vice de forme (cf. art. 67 al. 1 CO).

6.2. Ce raisonnement se fonde sur des faits autres que ceux retenus dans l'arrêt attaqué. Celui-ci constate en effet que les locataires ont consulté l'ASLOCA pour obtenir une baisse de loyer après que la régie eut refusé d'entrer en matière sur la demande de baisse de loyer qui n'avait pas été signée par la colocataire. Cet état de fait lie la cour de céans dès lors qu'il n'est l'objet d'aucun grief dûment formulé, les recourants n'ayant notamment pas dénoncé une appréciation arbitraire des preuves (cf. art. 97 al. 1 LTF; ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266; 133 II 249 consid. 1.4.3).
Sur la base des constatations de la Cour de justice, l'on ne saurait reprocher aux locataires d'avoir excédé le délai d'un an pour former leur demande en répétition de l'indu. De même, l'on ne discerne pas d'abus de droit à se prévaloir d'un vice de forme dont les locataires n'avaient pas connaissance à la conclusion du contrat (sur l'abus de droit, cf. par ex. ATF 140 III 583 consid. 3.2.4; 138 III 401 consid. 2.2 et 2.3). Ne procède pas d'un abus de droit manifeste le fait de demander d'abord une baisse de loyer, puis de contester le loyer initial après avoir essuyé un refus du bailleur et avoir découvert un vice de forme.

7.

7.1. Dans une argumentation subsidiaire, les recourants contestent la manière dont les juges genevois ont fixé le loyer, leur reprochant de ne pas avoir pris en compte le montant payé par le précédent locataire. Ils plaident que le loyer mensuel devrait être au minimum de 2'000 fr. au lieu des 1'600 fr. retenus.

7.2. L'arrêt attaqué précise que les appelants ne remettent pas en cause le calcul effectué par le Tribunal des baux pour fixer le loyer initial, le seul point contesté étant la nullité de l'avis de fixation du loyer.
Les recourants ne plaident pas que les juges genevois auraient violé le droit fédéral en s'épargnant d'examiner cette question faute de grief. Le principe de l'épuisement des instances cantonales s'oppose à ce qu'ils remettent en cause devant l'autorité de céans un point non traité en appel. Le grief doit ainsi être écarté.

8.
En définitive, les recours doivent être rejetés dans la mesure où ils sont recevables.
Les frais judiciaires, fixés en tenant compte du fait que les deux recours ont une teneur identique, sont mis à la charge des deux bailleurs recourants, solidairement entre eux (art. 66 al. 1 et 5 LTF). Le troisième bailleur, qui s'en est remis à justice, n'a pas à supporter ces frais.
Aucune indemnité de dépens n'est due aux locataires dès lors que l'avocat qui a procédé en leur nom n'était pas habilité à les représenter (supra consid. 3 i.f.).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Les procédures 4A_599/2015 et 4A_603/2015 sont jointes.

2.
Les recours sont rejetés dans la mesure où ils sont recevables.

3.
Un émolument judiciaire de 6'000 fr. est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties, à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève et à Me Locciola, pour information.

Lausanne, le 15 juin 2016

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Kiss

La Greffière: Monti

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269^d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
¹	Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
²	Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
^a	elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
^b	les motifs ne sont pas indiqués;
^c	elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
³	Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270 - 1 Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:
¹	Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:
^a	s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou
^b	si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer.
²	En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail.

SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 19 Formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres prétentions unilatérales - (art. 269d CO)
¹	La formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres modifications unilatérales du contrat au sens de l'art. 269d CO doit contenir:
^a	pour les hausses de loyer:
^a1	le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges,
^a2	le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges,
^a3	la date d'entrée en vigueur de la hausse,
^a4	les motifs précis de la hausse. Lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs, les montants correspondant à chacun d'entre eux sont à détailler,
^a5	en cas de prestations supplémentaires, l'indication que le bailleur reçoit des aides pour des améliorations créant des plus-values;
^b	pour les autres modifications unilatérales du contrat:
^b1	la désignation des prétentions,
^b2	la date de leur entrée en vigueur,
^b3	les motifs précis justifiant ces prétentions;
^c	dans ces deux cas:
^c1	les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention,
^c2	la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu.
^1bis	Si le motif figure dans une lettre d'accompagnement, le bailleur doit se référer expressément à cette lettre dans la formule officielle.20
²	En outre, les al. 1 et 1bis s'appliquent par analogie lorsque le bailleur augmente le loyer selon un indice ou un échelonnement convenus. Lorsque le loyer est indexé, la hausse ne peut être notifiée qu'à partir du moment où le nouvel indice est publié officiellement. Lorsque la hausse est fixée selon un échelonnement convenu, chaque augmentation sera communiquée au plus tôt quatre mois avant son entrée en vigueur. Les cantons peuvent décréter dans ce cas que la copie de la convention est admise comme formule au sens du présent article.21
³	Les al. 1 et 1bis sont applicables par analogie lorsque les cantons rendent obligatoire, au sens de l'art. 270, al. 2, CO, l'utilisation de la formule lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail.22
⁴	Les cantons veillent à ce qu'un nombre suffisant de formules soit disponible dans les communes. A cette fin, ils peuvent déposer les formules établies par leurs soins auprès des secrétariats communaux.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 67 - 1 L'action pour cause d'enrichissement illégitime se prescrit par trois ans à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans à compter de la naissance de ce droit.40
¹	L'action pour cause d'enrichissement illégitime se prescrit par trois ans à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans à compter de la naissance de ce droit.40
²	Si l'enrichissement consiste en une créance contre la partie lésée, celle-ci peut en refuser le paiement lors même que ses droits seraient atteints par la prescription.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.