¹ Sono considerati acquisto di fondi anche:²

a.³

la partecipazione alla costituzione o, nella misura in cui l'acquirente rafforzi la sua posizione, all'aumento di capitale di persone giuridiche il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi (art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE) che non possono essere acquistati senza autorizzazione in virtù dell'articolo 2 capoverso 2 lettera a LAFE;

b.⁴

l'assunzione di un fondo, il cui acquisto non è possibile senza autorizzazione in virtù dell'articolo 2 capoverso 2 lettera a LAFE, congiuntamente a un patrimonio o a un'azienda (art. 181 Codice delle obbligazioni⁵) oppure mediante fusione, scissione, trasformazione di società o trasferimento di patrimonio in virtù della legge del 3 ottobre 2003⁶ sulla fusione (LFus), se ciò porta all'aumento dei diritti dell'acquirente su questo fondo;

c.

l'acquisto di quote in una società proprietaria di un'abitazione, che serve all'acquirente delle quote come abitazione principale, secondaria o di vacanza.

² Per altri diritti che procurano all'acquirente una posizione analoga a quella del proprietario di un fondo (art. 4 cpv. 1 lett. g LAFE) s'intende segnatamente:

a.

la locazione o l'affitto a lungo termine di un fondo qualora gli accordi eccedano le relazioni d'affari usuali o commerciali e pongano il locatore in un particolare rapporto di dipendenza dal conduttore o dall'affittuario;

b.

il finanziamento dell'acquisto o dell'edificazione di un fondo qualora gli accordi, l'ammontare dei crediti o la situazione finanziaria del debitore pongano l'acquirente o il committente dell'opera in un particolare rapporto di dipendenza dal creditore;

c.

la costituzione di divieti di costruzione e di restrizioni analoghe del diritto di proprietà con effetti reali o contrattuali e che concernono un fondo vicino.

¹ Non sono considerati persone all'estero (art. 5 cpv. 1 lett. a LAFE), se hanno il domicilio in Svizzera giusta gli articoli 23, 24 capoverso 1, 25 e 26 del Codice civile (CC)⁸:

a.

i cittadini degli Stati membri dell'Unione europea (UE) o dell'Associazione europea di libero scambio (AELS);

b.

i cittadini del Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord giusta l'articolo 5 capoverso 1 lettera a numero 2 LAFE.⁹

² La legittimità del domicilio presuppone inoltre un permesso per dimoranti tempora-nei, di dimora o di domicilio UE / AELS valido (art. 4 cpv. 1 e 5 dell'O del 22 maggio 2002¹⁰ sulla libera circolazione delle persone, OLCP) per la costituzione di un domicilio.¹¹

³ Sono considerate persone che non hanno il diritto di stabilirsi in Svizzera (art. 5 cpv. 1 lett. a^bis LAFE) gli stranieri senza un permesso di domicilio valido (art. 34 della LF del 16 dicembre 2005¹² sugli stranieri e la loro integrazione; LStrI¹³).¹⁴

⁴ Gli stranieri che per il soggiorno conforme alla legge non necessitano di un'autorizzazione della polizia degli stranieri (art. 5 cpv. 3) sottostanno all'obbligo dell'autorizzazione per l'acquisto di fondi come gli stranieri che necessitano di un'autorizzazione della polizia degli stranieri.

L'utilizzo di un fondo per la costruzione o la locazione a titolo professionale di abitazioni non appartenenti a un albergo o a un apparthotel non costituisce stabilimento d'impresa ai sensi dell'articolo 2 capoverso 2 lettera a LAFE.

¹ L'alienante che fa valere un caso di rigore (art. 8 cpv. 3 LAFE) deve provare, oltre alla situazione d'emergenza, che ha inutilmente offerto l'abitazione al prezzo di costo a persone non sottostanti all'obbligo dell'autorizzazione; il prezzo di costo è aumentato di un importo uguale a un'adeguata corresponsione d'interessi qualora l'abitazione appartenga da oltre tre anni all'alienante.

² L'acquisto di un'abitazione di vacanza o di un'unità d'abitazione in un apparthotel può, anche in un caso di rigore, essere autorizzato soltanto in luoghi turistici giusta il diritto vigente (art. 9 cpv. 3 LAFE) o previgente (art. 21 cpv. 2).

¹ Il domicilio che giustifica l'acquisto senza autorizzazione di un'abitazione principale (art. 2 cpv. 2 lett. b LAFE) è determinato dagli articoli 23, 24 capoverso 1, 25 e 26 CC¹⁶.¹⁷

² La legittimità del domicilio presuppone inoltre la validità del permesso di dimora (art. 33 LStrI¹⁸), oppure un'autorizzazione corrispondente.¹⁹

³ Sono considerate al beneficio di un'autorizzazione corrispondente, quando sono d'altronde date le premesse del domicilio, le persone al servizio di:

a.²⁰

beneficiari istituzionali di cui all'articolo 2 capoverso 1 della legge del 22 giugno 2007²¹ sullo Stato ospite se beneficiano di una carta di legittimazione del Dipartimento federale degli affari esteri;

b.

uffici d'amministrazioni estere delle ferrovie, delle poste e delle dogane con sede in Svizzera (certificato di servizio).

¹ Sono considerati rapporti strettissimi e degni di protezione, atti ad autorizzare l'acquisto di un'abitazione secondaria (art. 9 cpv. 1 lett. c LAFE), i regolari rapporti che l'acquirente deve intrattenere nel luogo dell'abitazione secondaria per tutelare interessi prevalentemente economici, scientifici, culturali o altri interessi importanti.

² Parentela o affinità con persone in Svizzera e soggiorni di vacanza, di cura, di studio o altri soggiorni passeggeri non giustificano di per sé rapporti stretti e degni di protezione.

¹ ...²²

² L'esercizio alberghiero permanente (art. 10 lett. b LAFE) è assicurato se l'atto di costituzione ed il regolamento d'amministrazione e d'utilizzazione (art. 712d segg. CC²³) obbligano i comproprietari a mettere le loro unità d'abitazione a disposizione dell'esercente; le autorizzazioni accordate dovranno essere gravate degli oneri prescritti appositamente (art. 11 cpv. 2 lett. g).

³ Sono fatte salve le autorizzazioni necessarie per l'esercizio alberghiero giusta il diritto cantonale.

È considerato acquisto di un'abitazione da parte di una persona fisica (art. 2 cpv. 2 lett. b, 7 lett. j n. 1 e 2, 8 cpv. 3, nonché 9 cpv. 1 lett. c e 2 LAFE):

a.

l'acquisto diretto in proprio nome;

b.

quando si tratta di società di azionisti-inquilini costituite prima del 1° febbraio 1974, l'acquisto di quote in ragione corrispondente.

¹ L'allegato 1 della presente ordinanza riporta il numero massimo annuo, per l'insieme del Paese, di autorizzazioni per abitazioni di vacanza e unità d'abitazioni in apparthotel e i contingenti cantonali annui (art. 11 e 39 LAFE).

² Le autorizzazioni sono computate al contingente dalle autorità competenti al momento dell'assicurazione data all'alienante (autorizzazione di massima) o, qualora non ci fosse assicurazione, al momento del rilascio all'acquirente.

³ Le unità di contingente non utilizzate in un anno sono riportate all'anno successivo.²⁵

⁴ Se non vengono utilizzate nemmeno entro il 31 ottobre dell'anno successivo, l'Ufficio federale di giustizia le ripartisce fra i Cantoni che hanno esaurito il loro contingente entro tale data e che hanno richiesto l'attribuzione di unità supplementari.²⁶

⁵ Il numero di unità supplementari attribuite ad un Cantone non può superare la metà del suo contingente annuale (allegato 1).²⁷

⁶ Se i Cantoni richiedono più unità supplementari di quante ve ne siano a disposizione, la ripartizione viene effettuata proporzionalmente ai contingenti annuali dei Cantoni richiedenti.²⁸

⁷ Le unità riportate all'anno successivo (cpv. 3) e le unità supplementari distribuite dall'Ufficio federale di giustizia (cpv. 4) decadono se non vengono utilizzate entro il 31 dicembre di tale anno.²⁹

¹ ...³⁰

² La superficie abitabile netta delle abitazioni secondarie nel senso dell'articolo 9 capoverso 1 lettera c LAFE, delle abitazioni di vacanza e delle unità d'abitazione in apparthotel non deve superare di regola i 200 m².³¹

³ Inoltre, per le abitazioni secondarie ai sensi dell'articolo 9 capoverso 1 lettera c LAFE e le abitazioni di vacanza che non sono costituite in proprietà per piani, la superficie totale del fondo non deve di regola eccedere i 1000 m².³²

⁴ Un successivo acquisto aggiuntivo può avvenire soltanto nei limiti della superficie ammessa.

⁵ Se una permuta di abitazioni o una rettificazione di confine causa il superamento della superficie ammessa, decade, per questo acquisto, la prevista eccezione all'obbligo dell'autorizzazione (art. 7 lett. d e g LAFE); in tal caso l'ufficiale del registro fondiario rimanda l'acquirente all'autorità di prima istanza (art. 18 cpv. 1 LAFE).

¹ Se l'acquirente, il coniuge, il partner registrato o un suo figlio minore di 18 anni sono già proprietari di un'abitazione secondaria ai sensi dell'articolo 9 capoverso 1 lettera c LAFE, di un'abitazione di vacanza o di un'unità di abitazione in apparthotel, l'acquisto di un altro fondo di tale genere può essere autorizzato unicamente alla condizione che il primo fondo venga precedentemente alienato (art. 12 lett. d LAFE).³³

² Le autorizzazioni sono di regola subordinate almeno ai seguenti oneri da menzionare nel registro fondiario (art. 14 LAFE):

a.

l'obbligo di usare il fondo permanentemente per lo scopo per cui l'acquisto è autorizzato e di chiedere il consenso dell'autorità di prima istanza per ogni modifica dello scopo d'utilizzazione;

b.

per i terreni edificabili, l'obbligo di cominciare la costruzione entro un dato termine e di chiedere il consenso dell'autorità di prima istanza per ogni modifica rilevante dei piani di costruzione;

c.³⁴

per i fondi che servono come investimento di capitali di assicuratori stranieri, per la previdenza in favore del personale, per scopi di utilità pubblica oppure per la costruzione di abitazioni sociali, un divieto di alienazione decennale a contare dall'acquisto;

d.

per i fondi concernenti le abitazioni sociali, il divieto all'acquirente di usare personalmente le abitazioni;

e.³⁵

per le abitazioni secondarie ai sensi dell'articolo 9 capoverso 1 lettera c LAFE, l'obbligo di alienarle entro due anni qualora l'acquirente non le usi più come tali;

f.

per le abitazioni di vacanza, il divieto di locarle tutto l'anno;

g.

per gli apparthotel, l'obbligo di lasciare le unità d'abitazione agli esercenti per la gestione alberghiera in conformità con l'atto di costituzione della proprietà per piani e il regolamento di amministrazione e di utilizzazione (art. 7);

h.

per l'acquisto di quote di società immobiliari, il divieto di alienare o costituire in pegno le quote durante il divieto di alienazione (lett. c) e l'obbligo di depositare irrevocabilmente i titoli a nome dell'acquirente presso una cassa di depositi designata dal Cantone.

³ L'autorità di prima istanza può imporre ulteriori oneri per assicurare che il fondo sia usato conformemente allo scopo fatto valere dall'acquirente.

⁴ È considerato motivo imperativo per la revoca totale o parziale di un onere (art. 14 cpv. 4 LAFE) , una modifica delle circostanze dell'acquirente che renda impossibile o incomportabile l'adempimento dell'onere.

⁵ Il controllo dell'adempimento degli oneri spetta all'autorità di prima istanza oppure, se essa non agisce, alle autorità legittimate a ricorrere.

¹ L'autorizzazione per l'acquisto decade se il medesimo non avviene entro tre anni (art. 14 cpv. 2 LAFE).

² L'autorità di prima istanza può, per motivi importanti, prolungare eccezionalmente questo termine qualora l'acquirente lo richieda prima della scadenza.

³ I Cantoni determinano la decadenza delle assicurazioni riguardanti le autorizzazioni agli alienanti (autorizzazioni di massima).

⁴ Le autorizzazioni di massima che non prevedono una scadenza decadono il 31 dicembre 2000, nella misura in cui non siano state utilizzate.³⁶

¹ L'acquirente chiede una decisione d'accertamento all'autorità di prima istanza quando l'obbligo dell'autorizzazione (art. 2 e 4-7 LAFE) non può essere escluso a priori (art. 17 cpv. 1 LAFE).³⁸

² Qualora la decisione sia di competenza di un'autorità federale (art. 7 lett. h, 16 cpv. 1 lett. a LAFE), l'acquirente invia la propria richiesta all'autorità cantonale di prima istanza a destinazione dell'autorità federale. Le procedure applicabili agli acquisti di fondi di cui al capitolo 3 della legge del 22 giugno 2007³⁹ sullo Stato ospite sono disciplinate nell'ordinanza del 7 dicembre 2007⁴⁰ sullo Stato ospite (art. 7a LAFE).⁴¹

³ Inoltre l'autorità di prima istanza accerta se vi sia obbligo dell'autorizzazione quando:

a.

l'acquirente lo richieda, dietro ingiunzione dell'ufficiale del registro fondiario, dell'ufficiale del registro di commercio o dell'autorità dell'incanto (art. 18 e 19 LAFE);

b.

un'autorità cantonale legittimata a ricorrere o l'Ufficio federale di giustizia lo richiedano (art. 22 cpv. 2 LAFE);

c.

il giudice civile o penale od altra autorità lo richiedano.

La disposizione attinente alla competenza per territorio in caso di acquisto di quote di una società immobiliare che possegga fondi situati nella circoscrizione di più autorità (art. 15 cpv. 2 LAFE), si applica per analogia all'acquisto di altri diritti.

¹ Le autorità cantonali notificano all'Ufficio federale di giustizia le decisioni prese in prima istanza o su ricorso, in triplice esemplare, con l'inserto completo e le indicazioni prescritte nell'allegato 2 (art. 17 cpv. 3, 20 cpv. 4 e 24 cpv. 3 LAFE).

² Il Dipartimento federale di giustizia e polizia può prescrivere l'impiego di un modulo complementare per l'utilizzazione automatizzata dei dati statistici.

¹ Fatti salvi gli articoli 18a e 18b, l'ufficio del registro fondiario, l'ufficio del registro di commercio e l'autorità dell'incanto lasciano all'autorità di prima istanza, a cui rinviano il richiedente (art. 18 cpv. 1 e 2 e 19 cpv. 2 LAFE; art. 15 cpv. 3 lett. a), la cura di procedere ad un esame approfondito dell'obbligo dell'autorizzazione e, se del caso, all'assunzione delle prove.⁴²

² I pubblici documenti fanno piena prova dei fatti che attestano se il pubblico ufficiale vi certifica d'averli verificati di persona e nulla venga ad infirmare la loro pertinenza (art. 9 CC⁴³).

³ Dichiarazioni generiche che contestano unicamente l'esistenza delle condizioni dell'obbligo dell'autorizzazione o che affermano l'adempimento delle condizioni per ottenere l'autorizzazione, non hanno in alcun caso forza probante; restano salve le dichiarazioni relative al previsto utilizzo del fondo (art. 18a).⁴⁴

⁴ Sono libri commerciali (art. 22 cpv. 3 LAFE) anche il libro delle azioni (art. 685⁴⁵ CO⁴⁶), il libro delle quote (art. 790 CO) e l'elenco dei soci (art. 835 CO).

¹ Nel caso di un acquisto secondo l'articolo 2 capoverso 2 lettera a LAFE (stabilimenti d'impresa), l'ufficio del registro fondiario e l'autorità dell'incanto rinunciano al rinvio dell'acquirente all'autorità di prima istanza per l'accertamento dell'obbligo dell'autorizzazione (art. 18 cpv. 1) se:

a.

l'acquirente dimostra che il fondo serve a un'impresa per l'esercizio di un'attività economica;

b.

il fondo non è edificato e l'acquirente dichiara in forma scritta che lo edificherà per l'esercizio di una tale attività;

c.

la superficie di riserva destinata all'ampliamento dell'impresa non supera un terzo della superficie totale.

² Nel caso di un acquisto secondo l'articolo 2 capoverso 2 lettera b LAFE (abitazione principale), si rinuncia al rinvio se:

a.

l'acquirente presenta un permesso di soggiorno valido per fondare il domicilio (permesso per stranieri B, art. 5 cpv. 2) oppure un'autorizzazione corrispondente (art. 5 cpv. 3);

b.

l'acquirente dichiara in forma scritta di acquistare il fondo quale abitazione principale;

c.

la superficie del fondo non supera i 3000 m².

³ Nel caso di un acquisto di un'abitazione secondaria da parte di un frontaliere nella regione del suo luogo di lavoro (art. 7 lett. j n. 1 e 2 LAFE), si rinuncia al rinvio se:⁴⁸

a.⁴⁹

l'acquirente presenta un permesso per frontalieri UE / AELS valido (art. 4 cpv. 1 OLCP⁵⁰);

b.

l'acquirente dichiara in forma scritta di acquistare il fondo quale abitazione secondaria;

c.

la superficie del fondo non supera i 1000 m².⁵¹

L'ufficio del registro di commercio rinvia il richiedente all'autorità di prima istanza (art. 18 cpv. 1) di regola solamente se l'iscrizione nel registro di commercio è legata alla partecipazione di una persona all'estero ad una società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale oppure ad una persona giuridica, il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi (art. 4 cpv. 1 lett. b ed e LAFE; art. 1 cpv. 1 lett. a e b) che non possono essere acquistati senza autorizzazione in virtù dell'articolo 2 capoverso 2 lettera a LAFE.

¹ Prima di prendere una decisione, l'autorità di prima istanza chiede il parere:

a.⁵³

dell'Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari, quando si tratti dell'obbligo di autorizzazione per l'acquisto di parti di un fondo di investimento immobiliare i cui certificati di partecipazione non sono negoziati regolarmente sul mercato o di parti di un patrimonio analogo (art. 4 cpv. 1 lett. c LAFE) che necessita di un'autorizzazione o un'approvazione di diritto in materia di mercati finanziari;

b.

dell'Autorità di sorveglianza dei mercati finanziari⁵⁴, quando si tratti dell'autorizzazione per acquisto di un fondo come investimento da parte di istituti d'assicurazione stranieri o preponderantemente in mano straniera (art. 8 cpv. 1 lett. b LAFE) o quando si tratti di revoca di oneri (art. 11 cpv. 4);

c.

dell'autorità fiscale cantonale, che accerta se l'acquirente sia esente dall'imposta federale diretta per il fondo in questione, quando quest'ultimo sia utilizzato per la previdenza in favore del personale di stabilimenti d'impresa indigeni oppure per scopi d'utilità pubblica (art. 8 cpv. 1 lett. c LAFE);

d.

dell'autorità cantonale competente, quando si tratti di un fondo che serve per la costruzione di abitazioni sociali o che è appena stato edificato con siffatte abitazioni (art. 9 cpv. 1 lett. a LAFE);

e.⁵⁵

delle autorità cantonale e federale competenti quando si tratti di stabilire se esistano interessi che giustificano l'acquisto di una abitazione secondaria ai sensi dell'articolo 9 capoverso 1 lettera c LAFE.

² L'autorità di prima istanza può chiedere il parere di altre autorità federali o cantonali per accertare i fatti (art. 22 cpv. 1 e 24 cpv. 1 LAFE).

¹ La statistica sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (art. 24 cpv. 3 LAFE) verte su:

a.⁵⁶

il numero di autorizzazioni per l'acquisto di abitazioni di vacanza e unità d'abitazione in apparthotel, il luogo, il tipo di fondo, la superficie, la cittadinanza dell'acquirente ed i relativi trasferimenti di proprietà;

b.⁵⁷

...

c.⁵⁸

il riacquisto svizzero di abitazioni di vacanza e unità d'abitazione in apparthotel.

² L'ufficiale del registro fondiario comunica senza indugi e gratuitamente le relative iscrizioni all'Ufficio federale di giustizia, tramite modulo procuratogli da quest'ultimo; i Cantoni possono stabilire che le comunicazioni vengano trasmesse dalle autorità di prima istanza o dall'autorità legittimata a ricorrere.

³ L'Ufficio federale di giustizia pubblica ogni anno un compendio dei dati statistici ne «La Vie économique».

⁴ Il compendio dei dati statistici verte anche sull'acquisto di fondi da parte di stranieri, esclusi i trasferimenti di proprietà tra acquirenti e alienanti stranieri e i riacquisti svizzeri (incremento netto).

⁵ L'uso dei dati personali per scopi diversi da quello statistico è ammissibile solo se è contemplato dalla legge.

¹ Sono abrogate:

a.

l'ordinanza del 21 dicembre 1973⁵⁹ sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero;

b.

l'ordinanza del 25 marzo 1964⁶⁰ del Dipartimento militare federale concernente l'acquisto di fondi situati in prossimità di opere militari importanti, da parte di persone all'estero.

² Gli oneri derivanti da autorizzazioni rilasciate conformemente al diritto previgente (DF del 23 marzo 1961⁶¹ sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, DCF del 26 giugno 1972⁶² che vieta l'investimento di capitali stranieri in immobili svizzeri e O del 10 novembre 1976⁶³ sull'acquisto di fondi in luoghi turistici da parte di persone all'estero), restano in vigore; rimangono salvi il capoverso 2 delle disposizioni finali della modifica del 30 aprile 1997⁶⁴ e le disposizioni finali delle modifiche dell'8 ottobre 1999⁶⁵, del 14 dicembre 2001⁶⁶ e del 25 settembre 2020⁶⁷ della LAFE.⁶⁸

La presente ordinanza entra in vigore il 1° gennaio 1985.