2C_484/2018 - 2019-08-19 - Diritti reali - Bewilligungspflicht zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 484/2018

Urteil vom 19. August 2019

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichter Zünd, Donzallaz,
Gerichtsschreiberin Mayhall.

Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Markus Diggelmann,

gegen

Kanton St. Gallen Departement des Innern,
Regierung des Kantons St. Gallen.

Gegenstand
Bewilligungspflicht zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland,

Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen
vom 27. April 2018 (B 2016/214).

Erwägungen:

1.
Mit Testamenten vom 6. September 2004 und vom 23. August 2011 hatte die am 24. August 2012 verstorbene C.________ die Errichtung der B.________ mit Sitz in Memmingen, Deutschland, verfügt und diese zur alleinigen und ausschliesslichen Erbin über ihren Nachlass eingesetzt. Ihren Sohn A.________, Memmingen, Deutschland, setzte sie als Vermächtnisnehmer für ihren Grundbesitz in Italien und Deutschland (Hönow) ein. Mit Gesuch vom 8. Mai 2015 beantragten A.________, die Erbengemeinschaft C.________ sowie die B.________ beim Amt für Gemeinden, Grundbuchinspektorat, St. Gallen, es sei festzustellen, dass das Grundstück Nr. xxx, Grundbuch Au, sowie die Grundstücke Nrn. yyy und zzz, Grundbuch Goldach, bewilligungsfrei und ohne Auflage an A.________ übertragen werden können. Eventualiter sei festzustellen, dass die vorstehend angeführten Grundstücke an die B.________ übertragen werden könnten, mit der einzigen Auflage, dem zuständigen Grundbuchamt allfällige Veränderungen der Stiftungssatzung innert zehn Tagen unaufgefordert zu melden. Mit Verfügung vom 8. September 2015 wies das Grundbuchinspektorat die Anträge ab. Hingegen bewilligte es den Erwerb des Grundstückes Nr. xxx, Grundbuch Au, sowie der Grundstücke Nrn. yyy und zzz, Grundbuch
Goldau, durch die B.________ unter der Auflage, dass die Grundstücke innert zwei Jahren ab Datum der Rechtskraftbescheinigung der Verfügung wieder zu veräussern seien. Entsprechend wies es die beteiligten Grundbuchämter an, die verfügte Auflage zulasten der erwähnten Grundstücke gleichzeitig mit der Eintragung des Eigentumserwerbs gemäss Art. 14 Abs. 3

des Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) im Grundbuch mit "Auflage nach BewG" vorzumerken.
Mit Beschluss vom 27. September 2016 wies die Regierung des Kantons St. Gallen die Beschwerden von A.________ und von der B.________ gegen die Verfügung vom 8. September 2015 ab.
Mit Entscheid vom 27. April 2018 wies das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen die von A.________ und von der B.________ gegen den Beschluss von 27. September 2016 geführten Beschwerden ebenfalls ab.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten und subsidiärer Verfassungsbeschwerde vom 1. Juni 2018 an das Bundesgericht beantragen A.________ und die B.________, der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 27. April 2018 sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Grundstücke Nr. xxx, Grundbuch Au, sowie die Grundstücke Nrn. yyy und zzz, Grundbuch Goldach, bewilligungsfrei und ohne Auflage an A.________ übertragen werden können. Eventualiter sei festzustellen, dass die angeführten Grundstücke bewilligungsfrei und ohne Auflage an die B.________ übertragen werden können. Subeventualiter sei festzustellen, dass die vorstehend angeführten Grundstücke bewilligungsfrei an die B.________ übertragen werden können, mit der einzigen Auflage, dem zuständigen Grundbuchamt allfällige Veränderungen der Stiftungssatzung innert zehn Tagen unaufgefordert zu melden. Subsubeventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen des Bundesgerichts zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Vorinstanz, die Regierung des Kantons St. Gallen und das Amt für Gemeinden, Grundbuchinspektorat, schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Das Bundesamt für Justiz hat auf eine Vernehmlassung verzichtet. Mit Verfügung vom 20. Juni 2018 hat der Präsident der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.

2.
Gegen letztinstanzliche kantonale Entscheide auf dem Gebiet der Bewilligungen für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland steht die erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht zwar offen (Art. 21

BewG; Art. 82 lit. a

, Art. 83 e

contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. d

, Art. 90

BGG; Urteile 2C 1093/2015 vom 4. November 2016 E. 1.1, nicht publiziert in BGE 142 II 481; 2C 1069/2015 vom 3. November 2016 E. 1.1). Sie ist, weil offensichtlich unbegründet (Art. 109 Abs. 2 lit. a

), im Verfahren nach Art. 109

BGG mit summarischer Begründung und unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid abzuweisen (Art. 109 Abs. 3

BGG). Nicht einzutreten ist auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113

BGG).

2.1. Das BewG verfolgt gemäss seinem Art. 1 das Ziel, die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Es soll sicherstellen, dass der Boden in erster Linie den Einwohnern der Schweiz vorbehalten bleibt und der Umfang des ausländischen Grundeigentums dauerhaft auf einem tragbaren Mass stabilisiert wird (Botschaft vom 16. September 1981 zu einem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland und zur Volksinitiative "gegen den Ausverkauf der Heimat"; BBl 1981 III S. 585 ff., S. 619). Zur Sicherstellung dieses Ziels hat der Gesetzgeber den Erwerb eines Grundstückes im Sinne von Art. 655

ZGB durch Personen im Ausland einer Bewilligungspflicht unterstellt (Art. 2

BewG) und Ausnahmen von dieser Bewilligungspflicht statuiert (Art. 2 Abs. 2

, Art. 7

BewG). Als Sachverhalt, bei dessen Vorliegen der Erwerb eines Grundstückes keiner Bewilligung bedarf (Art. 2 Abs. 2 lit. c

BewG), hat der Gesetzgeber insbesondere derjenige des Erwerbs gesetzlicher Erben im Sinne des schweizerischen Rechts im Erbgang definiert (Art. 7 lit. a

BewG). Der bewilligungsrechtliche Erwerb durch gesetzliche Erben im Sinne des schweizerischen Rechts im Erbgang ist, als lex specialis zu Art. 86 und Art. 92 des Bundesgesetzes vom 18.
Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG; SR 291), weit zu verstehen und so auszulegen, dass der Erwerb in der Schweiz durch eine Person, die im Ausland Wohnsitz hat, der Bewilligungspflicht nicht untersteht, wenn der Erwerber (auch nur potentiell) zum Kreis der gesetzlichen Erben gehört, und die Liegenschaft im Zuge der Erbfolge (gesetzlich oder durch Testament) erworben wird (BGE 108 Ib 425 E. 3e S. 429; anders noch BGE 101 Ib E. 1a S. 380 f.; CHRISTIAN BRÜCKNER/MATHIAS KUSTER, Die Grundstückgeschäfte, Schweizer Immobiliarsachenrecht für Praktiker, 2016, N. 2673). Nicht unter den Begriff der gesetzlichen Erben im Sinne von Art. 7 lit. a

BewG fallen hingegen eingesetzte Erben und solche Vermächtnisnehmer, die nicht gleichzeitig gesetzliche Erben im Sinne von Art. 7 lit. a

BewG sind. Ihnen kann der Erwerb mit der Auflage bewilligt werden, das Grundstück innert zweier Jahre wieder zu veräussern, und bei engen, schutzwürdigen Beziehungen zum Grundstück die Bewilligung ohne diese Auflage erteilt werden (Art. 8 Abs. 2 BewG; Botschaft vom 28. Mai 2003 zu einer Änderung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland; BBl 2003 4366; BRÜCKNER/KUSTER, a.a.O., N. 2674).

2.2. Der grundbuchrechtliche Vollzug des Erwerbs eines Grundstückes setzt in jedem Fall insbesondere einen Ausweis über den Rechtsgrund voraus (Art. 965 Abs. 1 ZGB). Rechtsgrundausweis für den grundbuchrechtlichen Vollzug (Art. 965 Abs. 1 ZGB) des Erwerbs der gesetzlichen Erben im Sinne des schweizerischen Rechts im Erbgang (Art. 7 lit. a

BewG) sind die Erbenbescheinigung (Art. 559 ZGB; Art. 65 Abs. 1 lit. a der Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 [GBV; SR 211.432.1]; BRÜCKNER/KUSTER, a.a.O., NN. 2112, 2117; zu im Ausland ausgestellten Urkunden [Art. 63 GBV] BRÜCKNER/KUSTER, a.a.O., N. 2128; JÜRG SCHMID, Notariats- und grundbuchrechtliche Aspekte im erbrechtlichen Umfeld, succesio 2018 S. 307 f.) bzw. eine beglaubigte Kopie der Verfügung von Todes wegen und die Annahmeerklärung des Vermächtnisnehmers oder der Vermächtnisnehmerin (Art. 64 Abs. 1 lit. c GBV; SCHMID, a.a.O., S. 308), vorbehältlich eines Nachweises des Verfügungsrechts (Art. 64 Abs. 2 GBV). Die Prüfung des Rechtsgrundes durch den Grundbuchverwalter bezieht sich in erster Linie darauf, ob die für dessen Gültigkeit erforderliche Form erfüllt ist (Art. 965 Abs. 3 ZGB; Art. 83 Abs. 2 lit. g GBV); aus materiellen Gründen weist der Grundbuchverwalter die Anmeldung
nur in offensichtlichen Fällen ab (BGE 141 III 13 E. 4.1 S. 15; 124 III 341 E. 2b S. 344; JÖRG SCHMID/BETTINA HÜRLIMANN-KAUP, Sachenrecht, 5. Aufl. 2017, S. 138 f.). Kann der Grundbuchverwalter die Bewilligungspflicht nach BewG nicht ohne weiteres ausschliessen, so setzt er das Verfahren aus und räumt dem Erwerber eine Frist von 30 Tagen ein, um die Bewilligung oder die Feststellung einzuholen, dass er keiner Bewilligung bedarf; er weist die Anmeldung ab, wenn der Erwerber nicht fristgerecht handelt oder die Bewilligung verweigert wird (Art. 18 Abs. 1 BewG).

2.3. Vorliegend ist offensichtlich, dass der Beschwerdeführer 1 die in der Schweiz gelegenen Grundstücke nicht in einem Erbgang im Sinne von Art. 7 lit. a

BewG erwirbt.
Gestützt auf den unbestritten gebliebenen vorinstanzlichen Sachverhalt hat die Erblasserin die Beschwerdeführerin 2 als juristische Person mit Sitz in Deutschland als Alleinerbin eingesetzt; ein Erwerb der in der Schweiz gelegenen Grundstücke durch den Beschwerdeführer 1 in seiner Eigenschaft als gesetzlicher Erbe in einem Erbgang ist somit ausgeschlossen. Hinsichtlich der in der Schweiz gelegenen Grundstücke stützt der Beschwerdeführer 1 seinen Erwerb des Weiteren auch nicht auf eine von der (am 24. August 2012 verschiedenen) Erblasserin angefertigte Verfügung von Todes wegen, weshalb er auch nicht als zum Kreis der gesetzlichen Erben zählender Vermächtnisnehmer, der ein Grundstück anlässlich eines Erbgangs erwirbt, angesehen werden kann. Der Beschwerdeführer 1 stützt seinen Erwerb vielmehr auf eine nach dem Tod der Erblasserin am 19. März 2015 vor einem deutschen Notar errichtete Urkunde "betreffend Testamentsauslegung und Grundbesitzübertragung", bei welcher es sich um eine "Einigung" zwischen der Alleinerbin, der Beschwerdeführerin 2, und dem Beschwerdeführer 1 handeln soll. Darin vereinbarten die Alleinerbin, die Beschwerdeführerin 2, und der Beschwerdeführer 1, dass der Beschwerdeführer 1 die in der Schweiz gelegenen
Grundstücke im Gesamtwert von Fr. 2'470'000.-- zugeteilt erhalten solle, wobei er Hypotheken im Umfang von Fr. 1'010'000.-- zu übernehmen habe. Darüber hinaus habe sich der Beschwerdeführer 1 gegenüber der Beschwerdeführerin 2 zudem eine Schuld im Umfang von Fr. 1'460'000.-- anrechnen zu lassen, was genau der Differenz zwischen dem Gesamtwert der Liegenschaften abzüglich der Hypothekarbelastung entspricht. Mit dieser Vereinbarung unter Lebenden haben die Alleinerbin, die Beschwerdeführerin 2, und der Beschwerdeführer 1 offensichtlich keinen Teilungsvertrag über die Erbschaft im Sinne von Art. 634 ZGB geschlossen, welcher einen Rechtsgrund für einen grundbuchrechtlichen Vollzug darstellen könnte (Art. 64 Abs. 1 lit. b GBV; BGE 101 Ib 121 E. 2 S. 124), sondern eine gewöhnliche Weiterveräusserung der in der Schweiz gelegenen Grundstücke von der Alleinerbin an den Beschwerdeführer 1 vereinbart (NICOLAS ROUILLER, Commentaire du droit des successions [art. 457-640 CC; art. 11-24 LDFR], 2012, N. 35 zu Art. 634 ZGB). Damit erfolgt der Erwerb der in der Schweiz gelegenen Grundstücke durch den Beschwerdeführer 1 nicht in einem Erbgang, weshalb der Erwerb nicht gestützt auf Art. 7 lit. a

BewG von der Bewilligungspflicht ausgenommen ist. Eine
verbotene rechtsungleiche Behandlung der Beschwerdeführer (Art. 8 Abs. 1 BV) lässt sich gestützt auf das Schreiben des Bundesamtes für Justiz vom 12. November 2015, gemäss welchem die Behörde auf eine Beschwerde verzichte, sofern die Behörden des Kantons St. Gallen den Erwerb der Grundstücke als im Rahmen der Erbteilung erfolgt betrachten würde, nicht ansatzweise begründen. Die Beschwerde erweist sich hinsichtlich des bewilligungsfreien Erwerbs durch den Beschwerdeführer 1 als offensichtlich unbegründet (Art. 109 Abs. 2 lit. a

BGG) und ist abzuweisen.

2.4. Auch die Beschwerde der Beschwerdeführerin 2 hinsichtlich eines bewilligungsfreien Erwerbs ohne Auflagen der in der Schweiz gelegenen Grundstücke ist im Lichte der ständigen bundesgerichtlichen Praxis zu Art. 7 Abs. 1 lit. a und b BewG offensichtlich unbegründet (Art. 109 Abs. 2 lit. a BewG). Unter den bewilligungsrechtlichen Begriff der gesetzlichen Erben fallen sämtliche Verwandten, die als Erben in Betracht kommen (BRÜCKNER/KUSTER, a.a.O., S. 545), und somit ausschliesslich natürliche Personen. Was die Beschwerdeführerin 2 aus dem Merkblatt des Bundesamtes für Justiz vom 1. Juli 2009 zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, S. 3, hinsichtlich einer Gleichsetzung mit einem Trust für sich ableiten wollen, bleibt unerfindlich. Die zitierten Ausführungen des Bundesamt für Justiz beziehen sich zum Vornherein generell auf das Einbringen eines Grundstückes in ein Trustvermögen und beziehen sich nicht auf den vorliegend strittigen Erwerb durch gesetzliche Erben nach schweizerischem Recht im Sinne von Art. 7 lit. a

BewG. Als juristische Person und eingesetzte Erbin, die nicht gleichzeitig gesetzliche Erbin im Sinne von Art. 7 lit. a

BewG ist, kann sich die Beschwerdeführerin 2 offensichtlich nicht auf den
Ausnahmetatbestand von Art. 7 lit. a

BewG stützen und vermag die in der Schweiz gelegenen Grundstücke mangels Nachweises enger, schutzwürdiger Beziehungen zu diesen nur unter der Auflage zu erwerben, sie innert zwei Jahren wieder zu veräussern (Art. 8 Abs. 2 BewG; vgl. oben, E. 2.1), wie das Grundbuchinspektorat in seiner Verfügung vom 8. September 2015 zutreffend erkannt hat.

3.
Die Beschwerde erweist sich als vollumfänglich und offensichtlich unbegründet (Art. 109 Abs. 2 lit. a BewG), weshalb sie abzuweisen ist, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführern zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 und Abs. 5 BGG). Parteientschädigungen werden nicht gesprochen (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Das Bundesgericht erkennt:

1.
Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wird abgewiesen.

2.
Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird nicht eingetreten.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden dem Beschwerdeführer 1 und der Beschwerdeführerin 2 zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen und dem Bundesamt für Justiz BJ schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 19. August 2019

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Seiler

Die Gerichtsschreiberin: Mayhall

SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 86 - 1 Per il procedimento successorio e le controversie ereditarie sono competenti i tribunali o le autorità svizzeri dell'ultimo domicilio dell'ereditando.
¹	Per il procedimento successorio e le controversie ereditarie sono competenti i tribunali o le autorità svizzeri dell'ultimo domicilio dell'ereditando.
²	È riservata la competenza dello Stato che la rivendica a titolo esclusivo per i fondi situati sul suo territorio.

SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 92 - 1 Il diritto applicabile alla successione determina che cosa appartiene alla successione, chi e in qual misura vi ha diritto, chi ne sopporta i debiti, quali rimedi giuridici e provvedimenti sono ammissibili e a quali condizioni possono essere presi.
¹	Il diritto applicabile alla successione determina che cosa appartiene alla successione, chi e in qual misura vi ha diritto, chi ne sopporta i debiti, quali rimedi giuridici e provvedimenti sono ammissibili e a quali condizioni possono essere presi.
²	L'attuazione dei singoli provvedimenti è regolata dal diritto del luogo di sede dell'autorità competente. Questo diritto si applica in particolare ai provvedimenti conservativi e alla liquidazione della successione, inclusa l'esecuzione testamentaria.

SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 92 - 1 Il diritto applicabile alla successione determina che cosa appartiene alla successione, chi e in qual misura vi ha diritto, chi ne sopporta i debiti, quali rimedi giuridici e provvedimenti sono ammissibili e a quali condizioni possono essere presi.
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²	L'attuazione dei singoli provvedimenti è regolata dal diritto del luogo di sede dell'autorità competente. Questo diritto si applica in particolare ai provvedimenti conservativi e alla liquidazione della successione, inclusa l'esecuzione testamentaria.

SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 92 - 1 Il diritto applicabile alla successione determina che cosa appartiene alla successione, chi e in qual misura vi ha diritto, chi ne sopporta i debiti, quali rimedi giuridici e provvedimenti sono ammissibili e a quali condizioni possono essere presi.
¹	Il diritto applicabile alla successione determina che cosa appartiene alla successione, chi e in qual misura vi ha diritto, chi ne sopporta i debiti, quali rimedi giuridici e provvedimenti sono ammissibili e a quali condizioni possono essere presi.
²	L'attuazione dei singoli provvedimenti è regolata dal diritto del luogo di sede dell'autorità competente. Questo diritto si applica in particolare ai provvedimenti conservativi e alla liquidazione della successione, inclusa l'esecuzione testamentaria.

SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 92 - 1 Il diritto applicabile alla successione determina che cosa appartiene alla successione, chi e in qual misura vi ha diritto, chi ne sopporta i debiti, quali rimedi giuridici e provvedimenti sono ammissibili e a quali condizioni possono essere presi.
¹	Il diritto applicabile alla successione determina che cosa appartiene alla successione, chi e in qual misura vi ha diritto, chi ne sopporta i debiti, quali rimedi giuridici e provvedimenti sono ammissibili e a quali condizioni possono essere presi.
²	L'attuazione dei singoli provvedimenti è regolata dal diritto del luogo di sede dell'autorità competente. Questo diritto si applica in particolare ai provvedimenti conservativi e alla liquidazione della successione, inclusa l'esecuzione testamentaria.

SR 211.432.1 Ordinanza del 23 settembre 2011 sul registro fondiario (ORF) ORF Art. 65 Acquisto precedente l'iscrizione - 1 Se la proprietà è stata acquistata prima dell'iscrizione nel registro fondiario (art. 656 cpv. 2 CC), l'attestazione del titolo giuridico per l'acquisto della proprietà è fornita mediante i seguenti documenti giustificativi:
¹	Se la proprietà è stata acquistata prima dell'iscrizione nel registro fondiario (art. 656 cpv. 2 CC), l'attestazione del titolo giuridico per l'acquisto della proprietà è fornita mediante i seguenti documenti giustificativi:
^a	in caso di successione: il certificato attestante che gli eredi legali e gli eredi istituiti sono i soli eredi del defunto;
^b	in caso di espropriazione: il documento previsto dalla legislazione applicata nella fattispecie;
^c	in caso di raggruppamento di terreni o ricomposizione particellare in un procedimento di diritto pubblico: il documento previsto dalla legislazione applicata nella fattispecie;
^d	in caso di esecuzione forzata: il certificato dell'ufficio d'esecuzione o dell'amministrazione del fallimento attestante l'aggiudicazione;
^e	in caso di sentenza costitutiva: la sentenza con un attestato del passaggio in giudicato.
²	Negli altri casi l'attestazione del titolo giuridico per l'acquisto precedente l'iscrizione nel registro fondiario è fornita mediante:
^a	i documenti nella forma prescritta dalla legge;
^b	la decisione amministrativa passata in giudicato; o
^c	la decisione giudiziaria passata in giudicato.

SR 211.432.1 Ordinanza del 23 settembre 2011 sul registro fondiario (ORF) ORF Art. 63 Atti pubblici e autenticazioni allestiti all'estero - Gli atti pubblici e le autenticazioni allestiti all'estero sono riconosciuti se:
^a	sono corredati di una dichiarazione della competente autorità del luogo di allestimento dalla quale risulti che sono stati allestiti dal pubblico ufficiale competente (postilla); e
^b	viene allegata un'autenticazione del Governo estero e delle competenti rappresentanze diplomatiche o consolari svizzere, salvo che un trattato non disponga diversamente.

SR 211.432.1 Ordinanza del 23 settembre 2011 sul registro fondiario (ORF) ORF Art. 64 Acquisto mediante iscrizione - 1 Se l'iscrizione nel registro fondiario è costitutiva ai fini dell'acquisto della proprietà (art. 656 cpv. 1 CC), l'attestazione del titolo giuridico da produrre per il trasferimento della proprietà è fornita mediante i seguenti documenti giustificativi:
¹	Se l'iscrizione nel registro fondiario è costitutiva ai fini dell'acquisto della proprietà (art. 656 cpv. 1 CC), l'attestazione del titolo giuridico da produrre per il trasferimento della proprietà è fornita mediante i seguenti documenti giustificativi:
^a	in caso di contratto di diritto privato: un atto pubblico o un contratto nella forma prevista dal diritto federale;
^b	in caso di divisione d'eredità: una dichiarazione scritta attestante l'unanime consenso dei coeredi oppure un contratto di divisione in forma scritta;
^c	in caso di legato: una copia autenticata della disposizione a causa di morte e una dichiarazione attestante l'accettazione da parte del legatario;
^d	in caso d'esercizio di un diritto di prelazione: il contratto d'acquisto e la dichiarazione con cui il titolare del diritto di prelazione esercita il proprio diritto; in caso di diritto di prelazione contrattuale che non sia già stato annotato, anche il patto di prelazione (art. 216 cpv. 2 e 3 CO70);
^e	in caso di esercizio di un diritto di acquisto e di ricupera: la dichiarazione con cui l'avente diritto esercita il proprio diritto; in caso di diritto di acquisto e di ricupera contrattuale che non sia già stato annotato, anche il contratto di acquisto e di ricupera;
^f	in caso di trattato internazionale o di contratto di diritto amministrativo tra enti di diritto pubblico con personalità giuridica sul trasferimento di fondi del patrimonio amministrativo: una copia autenticata del trattato o del contratto;
^g	in caso di decisione di un'autorità amministrativa: la decisione passata in giudicato;
^h	in caso di sentenza che impone un obbligo: la sentenza con un attestato del passaggio in giudicato;
ⁱ	in caso di aggiudicazione in occasione di una vendita volontaria ai pubblici incanti: l'attestato previsto dal diritto cantonale o, se questo non è previsto, il verbale d'incanto firmato dall'autorità procedente e la prova della sua autorizzazione.
²	È fatta salva la prova del diritto di disporre (art. 84).

SR 211.432.1 Ordinanza del 23 settembre 2011 sul registro fondiario (ORF) ORF Art. 83 Obbligo di verifica generale da parte dell'ufficio del registro fondiario - 1 L'ufficio del registro fondiario verifica sulla base dei documenti giustificativi presentati con la notificazione se i presupposti legali per l'iscrizione nel libro mastro sono soddisfatti.
¹	L'ufficio del registro fondiario verifica sulla base dei documenti giustificativi presentati con la notificazione se i presupposti legali per l'iscrizione nel libro mastro sono soddisfatti.
²	L'ufficio del registro fondiario verifica:
^a	la forma e il contenuto della notificazione;
^b	l'identità del richiedente;
^c	la facoltà di disporre del richiedente (art. 84);
^d	in caso di notificazione da parte di un rappresentante: il potere di rappresentanza;
^e	la facoltà di agire, se secondo i documenti giustificativi presentati o secondo il registro fondiario tale facoltà è limitata;
^f	l'idoneità dell'iscrizione richiesta;
^g	le attestazioni del titolo giuridico, in particolare la loro forma;
^h	la completezza dei documenti giustificativi per la notificazione;
ⁱ	le autorizzazioni e i consensi necessari.