¹ Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles:

a.³

la participation à la constitution ou, si par ceci l'acquéreur renforce sa posi­tion, à l'augmentation du capital de personnes morales dont le but réel est l'acquisi­tion d'immeubles (art. 4, al. 1, let. e, LFAIE) qui n'est pas sous­traite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE;

b.⁴

l'acquisition d'un immeuble qui n'est pas soustraite au régime de l'auto­risation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE, lors d'une reprise d'un patrimoine ou d'une entreprise (art. 181 du code des obligations, CO⁵) ou lors d'une fusion, d'une scission, d'une transformation ou d'un transfert de patrimoine au sens de la loi du 3 octobre 2003 sur la fusion (LFus)⁶ si de ce fait les droits de l'acquéreur sur cet immeuble s'accroissent;

c.

l'acquisition de parts d'une société qui est propriétaire d'un appartement ser­vant à l'acquéreur de résidence principale, secondaire ou de vacances.

² Par autres droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du pro­priétaire d'un immeuble (art. 4, al. 1, let. g, LFAIE), on entend notamment:

a.

les baux à loyer ou à ferme de longue durée, si les accords intervenus excé­dent les usages en matière civile ou commerciale et placent le bailleur dans un rap­port de dépendance particulière à l'égard du locataire;

b.

le financement de l'achat d'un immeuble ou de sa construction, si les accords intervenus, le montant des crédits octroyés ou la situation financière du débi­teur placent l'acquéreur ou le maître d'ouvrage dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du créancier;

c.

la constitution d'une obligation de non-bâtir ou de limitations analogues du droit de propriété produisant des effets de nature réelle ou contractuelle et con­cernant le bien-fonds voisin.

¹ Les ressortissants des Etats membres de la Communauté européenne (CE) ou de l'Association européenne de libre-échange (AELE) ne sont pas considérés comme des personnes à l'étranger (art. 5, al. 1, let. a, LFAIE) s'ils ont leur domicile en Suisse au sens des art. 23, 24, al. 1, 25 et 26 du code civil (CC)⁸.

² Le domicile légalement constitué présuppose en outre une autorisation de séjour de courte durée, de séjour ou d'établissement CE-AELE valable (art. 4, al. 1 et 2, et art. 5 de l'O du 23 mai 2001 sur l'introduction de la libre circulation des personnes, OLCP⁹) permettant de créer un domicile.

³ Par personnes qui n'ont pas le droit de s'établir en Suisse (art. 5, al. 1, let. a^bis, LFAIE), on entend les étrangers dépourvus d'une autorisation valable d'établisse­ment (art. 34 de la LF du 16 déc. 2005 sur les étrangers; LEtr)¹⁰.¹¹

⁴ Les étrangers qui n'ont pas besoin d'une autorisation de la police des étrangers pour leur séjour légal (art. 5, al. 3), sont assujettis au régime de l'autorisation pour l'acquisition d'immeubles de la même manière que les étrangers qui ont besoin d'une autorisation de la police des étrangers.

Il n'y a pas établissement stable au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE, si l'immeuble est affecté à la construction ou à la location, à titre professionnel, de logements qui ne font pas partie d'un hôtel ou d'un apparthôtel.

¹ L'aliénateur qui invoque un cas de rigueur (art. 8, al. 3, LFAIE) doit prouver, en plus de sa détresse, qu'il a offert sans succès son logement au prix de revient à des personnes non assujetties au régime de l'autorisation; lorsque l'appartement appar­tient depuis plus de trois ans à l'aliénateur, celui-ci peut ajouter au prix de revient un intérêt équitable.

² L'acquisition d'un logement de vacances ou d'un appartement dans un apparthôtel ne peut être autorisée, même dans un cas de rigueur, que dans des lieux à vocation touristique au sens du droit en vigueur (art. 9, al. 3, LFAIE) ou du droit antérieur (art. 21, al. 2).

¹ Le domicile justifiant le non-assujetissement de l'acquisition d'une résidence principale (art. 2, al. 2, let. b, LFAIE) se détermine selon les art. 23, 24, al. 1, 25 et 26 CC¹³.¹⁴

² Un domicile légalement constitué présuppose en outre, soit une autorisation valable de séjour permettant de créer un domicile (art. 33 LEtr¹⁵), soit un autre droit.¹⁶

³ Lorsque les conditions du domicile sont remplies, sont réputées au bénéfice d'un autre droit les personnes au service:

a.¹⁷

des bénéficiaires institutionnels visés à l'art. 2, al. 1, de la loi du 22 juin 2007 sur l'Etat hôte¹⁸ si elles sont au bénéfice d'une carte de légitimation du Département fédéral des affaires étrangères;

b.

de bureaux d'administrations étrangères de chemins de fer, de postes et de douanes ayant leur siège en Suisse (certificat de service).

¹ Par relations extrêmement étroites et dignes d'être protégées justifiant l'octroi de l'autorisation d'acquérir une résidence secondaire (art. 9, al. 1, let. c, LFAIE), on entend des relations régulières que l'acquéreur doit entretenir au lieu où se trouve l'immeuble pour y sauvegarder des intérêts prépondérants d'ordre économique, scientifique, culturel ou d'autres intérêts importants.

² La parenté ou l'alliance avec des personnes résidant en Suisse, de même que des séjours de vacances, de cures, d'études ou d'autres séjours temporaires, ne consti­tuent pas, à eux seuls, des relations étroites et dignes d'être protégées.

¹ ...¹⁹

² L'exploitation durable en la forme hôtelière (art. 10, let. b, LFAIE) est assurée si l'acte de constitution de la propriété par étages et le règlement d'administration et d'utilisation (art. 712d ss CC²⁰) obligent les copropriétaires à mettre leur loge­ment à la disposition de l'hôtelier; les autorisations doivent être assorties des char­ges pré­vues à cet effet (art. 11, al. 2, let. g).

³ Les autorisations exigées par le droit cantonal pour l'exploitation d'un hôtel sont réservées.

Est considérée comme acquisition par une personne physique (art. 2, al. 2, let. b, art. 7, let. j, art. 8, al. 3, et art. 9, al. 1, let. c, et 2, LFAIE), l'acquisition effectuée directement et en nom propre et, lorsqu'il s'agit de parts de sociétés d'actionnaires-locataires constituées avant le 1^er février 1974, l'acquisition de ces parts par une per­sonne physique.

¹ L'annexe 1 de la présente ordonnance fixe pour l'ensemble du pays le nombre maximum annuel des autorisations portant sur l'acquisition de logements de vacan­ces et d'appartements dans des apparthôtels, ainsi que les contingents cantonaux annuels (art. 11 et 39 LFAIE).

² Les autorisations sont imputées sur le contingent au moment où elles sont garan­ties à l'aliénateur par l'autorité compétente (autorisations de principe) ou, à défaut d'une telle garantie, au moment où elles sont délivrées aux acquéreurs.

³ Les unités de contingent non utilisées au cours de l'année sont reportées sur l'année suivante.²²

⁴ Si elles n'ont pas été utilisées au 31 octobre de l'année suivante, l'Office fédéral de la justice les répartit entre les cantons qui ont épuisé leur contingent à cette date et qui ont demandé l'attribution d'unités supplémentaires.²³

⁵ Le nombre d'unités supplémentaires attribuées à un canton ne doit pas dépasser la moitié de son contingent annuel (annexe 1).²⁴

⁶ Si les cantons demandent davantage d'unités supplémentaires qu'il n'y en a à dis­position, la répartition s'effectue proportionnellement aux contingents annuels des cantons requérants.²⁵

⁷ Les unités reportées sur l'année suivante (al. 3) et les unités supplémentaires réparties par l'Office fédéral de la justice (al. 4) sont périmées si elles n'ont pas été utilisées au 31 décembre de ladite année.²⁶

¹ ...²⁷

² La surface nette de plancher habitable des résidences secondaires au sens de l'art. 9, al. 1, let. c, LFAIE, des logements de vacances et des appartements dans des apparthôtels ne doit pas, en règle générale, dépasser 200 m².²⁸

³ En outre, lorsqu'il s'agit de résidences secondaires au sens de l'art. 9, al. 1, let. c, LFAIE ou de logements de vacances qui ne sont pas soumis au régime de la pro­priété par étages, la surface totale de l'immeuble ne doit pas dépasser, en règle géné­rale, 1000 m².²⁹

⁴ Une acquisition complémentaire ne peut être effectuée que dans les limites de la surface admissible.

⁵ Lorsque la surface admissible est dépassée par suite d'un échange d'appartements ou d'une rectification de limite, l'exception à l'assujettissement prévue (art. 7, let. d et g, LFAIE) pour ce type d'acquisition est levée; dans ce cas, le conservateur du registre foncier renvoie l'acquéreur à l'autorité de première instance (art. 18, al. 1, LFAIE).

¹ Si une personne à l'étranger, son conjoint, son partenaire enregistré ou ses enfants de moins de 18 ans sont déjà propriétaires d'une résidence secondaire au sens de l'art. 9, al. 1, let. c, LFAIE, d'un logement de vacances ou d'un appartement dans un apparthôtel, elle ne peut acquérir un autre immeuble de ce genre qu'à la condition d'aliéner d'abord le premier (art. 12, let. d, LFAIE).³⁰

² En règle générale, les autorisations doivent au moins être assorties des charges sui­vantes (art. 14 LFAIE) qui seront mentionnées au registre foncier;

a.

obligation d'affecter de manière durable l'immeuble au but pour lequel l'acquisition a été autorisée et de requérir le consentement de l'autorité de pre­mière instance pour toute modification de l'affectation;

b.

lorsqu'il s'agit d'un terrain à bâtir, obligation d'entreprendre la construction dans un délai raisonnable et de requérir le consentement de l'autorité de pre­mière instance pour toute modification importante des plans;

c.³¹

en cas d'acquisition d'immeubles servant de placement de capitaux à une insti­tution d'assurance étrangère ou affectés à des buts d'utilité publique ou de pré­voyance en faveur du personnel ou servant de lo­ge­ments à caractère social, in­terdiction de les aliéner pendant dix ans à partir de l'acquisition;

d.

en cas d'immeubles destinés à la construction de logements à caractère social ou comprenant de tels logements, interdiction pour l'acquéreur de les utiliser pour lui-même;

e.³²

lorsqu'il s'agit d'une résidence secondaire au sens de l'art. 9, al. 1, let. c, LFAIE, obligation pour l'acquéreur de l'aliéner dans un délai de deux ans s'il ne l'utilise plus comme telle;

f.

dans le cas de logements de vacances, interdiction de les louer à l'année;

g.

dans le cas d'apparthôtels, obligation de mettre les appartements à la dispo­si­tion de l'hôtelier pour qu'il en assure l'exploitation en la forme hôtelière con­formément à l'acte de constitution de la propriété par étages et au règle­ment d'administration et d'utilisation (art. 7);

h.

dans le cas d'une autorisation d'acquérir des parts de sociétés immobilières, interdiction de les aliéner ou de les mettre en gage pendant le délai de blo­cage (let. c) et obligation de déposer irrévocablement les titres au nom de l'acqué­reur, auprès d'un office de consignation désigné par le canton.

³ L'autorité de première instance peut prévoir des charges plus sévères pour assurer l'affectation de l'immeuble au but indiqué par l'acquéreur.

⁴ Par motifs impérieux justifiant la révocation totale ou partielle des charges (art. 14, al. 4, LFAIE), on entend une modification des circonstances qui rend l'exécu­tion des charges impossible ou insupportable pour l'acquéreur.

⁵ L'examen de l'exécution des charges est de la compétence de l'autorité de pre­mière instance ou, si elle n'agit pas, des autorités habilitées à recourir.

¹ L'autorisation d'acquérir se périme (art. 14, al. 2, LFAIE) lorsqu'elle n'est pas uti­li­­sée dans un délai de trois ans.

² L'autorité de première instance peut, à titre exceptionnel et pour des motifs importants, prolonger ce délai lorsque, avant son expiration, l'acquéreur le requiert.

³ Les cantons règlent l'échéance des autorisations garanties à l'aliénateur (autorisa­tions de principe).

⁴ Les autorisations de principe qui n'ont pas été assorties d'une échéance seront périmées le 31 décembre 2000 dans la mesure où elles n'auront pas été utilisées.³³

¹ L'acquéreur requiert une décision en constatation de l'autorité de première ins­tance lorsque l'assujettissement au régime de l'autorisation (art. 2 et 4 à 7 LFAIE) n'est pas d'em­blée exclu (art. 17, al. 1, LFAIE).³⁵

² Lorsque la décision est de la compétence d'une autorité fédérale (art. 7, let. h, et 16, al. 1, let. a, LFAIE), l'acquéreur adresse sa requête à l'autorité cantonale de première instance à l'intention de l'autorité fédérale. Les procédures applicables aux acquisitions d'immeubles visées au chap. 3 de la loi du 22 juin 2007 sur l'Etat hôte³⁶ sont réglées dans l'ordonnance du 7 décembre 2007 sur l'Etat hôte³⁷ (art. 7a, LFAIE).³⁸

³ Au surplus, l'autorité de première instance constate s'il y a assujettissement au régime de l'autorisation lorsque:

a.

l'acquéreur le requiert, sur injonction du conservateur du registre foncier, du préposé au registre du commerce ou de l'autorité chargée des enchères (art. 18 et 19 LFAIE);

b.

une autorité cantonale habilitée à recourir ou l'Office fédéral de la justice le requiert (art. 22, al. 2, LFAIE);

c.

le juge civil ou pénal ou une autre autorité le requiert.

La disposition relative à la compétence à raison du lieu dans le cas d'acquisition de parts d'une société immobilière ayant des immeubles qui relèvent de plusieurs autorités (art. 15, al. 2, LFAIE), s'applique par analogie à l'acquisition d'autres droits.

¹ Les autorités cantonales notifient à l'Office fédéral de la justice les décisions prises en première instance et sur recours, en trois exemplaires, avec le dossier complet et les indications prescrites dans l'annexe 2 (art. 17, al. 3, 20, al. 4, et 24, al. 3, LFAIE).

² Le Département fédéral de justice et police peut prescrire l'emploi d'une formule complémentaire pour l'exploitation automatisée des données statistiques.

¹ Sous réserve des art. 18a et 18b, l'office du registre foncier, l'office du registre du commerce et l'autorité chargée des enchères laissent à l'autorité de première ins­tance, à laquelle ils renvoient le requérant (art. 18, al. 1 et 2, et 19, al. 2, LFAIE; art. 15, al. 3, let. a), le soin de procéder à un examen approfondi de l'assu­jettissement au régime de l'autorisation et, le cas échéant, d'administrer les preu­ves.³⁹

² Les titres authentiques font foi des faits qu'ils constatent dans la mesure où l'offi­cier public y certifie qu'il a lui-même vérifié les faits et lorsque rien ne permet de mettre en doute leur exactitude (art. 9 CC⁴⁰).

³ Des déclarations générales qui contestent uniquement l'existence des conditions de l'assujettissement au régime de l'autorisation ou qui affirment que les conditions pour obtenir l'autorisation sont remplies, n'ont aucune valeur probante; sont réser­vées les déclarations relatives à l'utilisation de l'immeuble projetée (art. 18a).⁴¹

⁴ On entend aussi par livres d'affaires (art. 22, al. 3, LFAIE): le registre des actions (art. 685⁴² CO⁴³), le registre des parts sociales (art. 790 CO) et la liste des membres de la société coopérative (art. 835 CO).

¹ En cas d'acquisition conformément à l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE (établis­sement stable), l'office du registre foncier et l'autorité chargée des enchères renon­cent au renvoi de l'acquéreur devant l'autorité de première instance pour exa­men de l'assujettissement au régime de l'autorisation (art. 18, al. 1) si:

a.

l'acquéreur établit que l'immeuble sert à une entreprise pour l'exercice d'une activité économique;

b.

l'acquéreur déclare par écrit, dans le cas d'un immeuble qui n'est pas cons­truit, qu'une construction y sera érigée pour l'exercice d'une telle activité;

c.

la superficie de réserve destinée à l'extension de l'entreprise ne dépasse pas un tiers de la surface totale.

² En cas d'acquisition conformément à l'art. 2, al. 2, let. b, LFAIE (rési­dence princi­pale), l'office du registre foncier et l'autorité chargée des enchères re­noncent au ren­voi si:

a.

l'acquéreur produit une autorisation valable de séjour permettant de créer un domicile (permis B; art. 5, al. 2) ou un autre droit (art. 5, al. 3);

b.

l'acquéreur déclare par écrit qu'il acquiert l'immeuble comme résidence princi­pale;

c.

la surface de l'immeuble ne dépasse pas 3000 m².

³ En cas d'acquisition d'une résidence secondaire par un frontalier dans la région de son lieu de travail (art. 7, let. j, LFAIE), l'office du registre foncier et l'autorité chargée des enchères renoncent au renvoi si:

a.

l'acquéreur produit une autorisation frontalière CE-AELE valable (art. 4, al. 1, OLCP⁴⁵);

b.

l'acquéreur déclare par écrit qu'il acquiert l'immeuble comme résidence secondaire;

c.

la surface de l'immeuble ne dépasse pas 1000 m².⁴⁶

L'office du registre du commerce, en règle générale, ne renvoie le requérant à l'autorité de première instance (art. 18, al. 1) que si l'inscription au registre du com­merce est en rapport avec la participation d'une personne à l'étranger à une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir ou à une personne morale qui ont pour but réel l'acquisition d'immeubles (art. 4. al. 1, let. b et e, LFAIE; art. 1, al. 1, let. a et b) qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE.

¹ Avant de prendre une décision, l'autorité de première instance prend l'avis:

a.

du secrétariat de la Commission fédérale des banques, lorsqu'il s'agit de l'assu­jettisse­ment au régime de l'autorisation pour l'acquisition de parts d'un fonds de placement immobilier qui ne fait pas l'objet d'un marché régulier ou de parts d'un patrimoine analogue (art. 4, al. 1, let. c, LFAIE);

b.

de l'Office fédéral des assurances privées, lorsqu'il s'agit de l'autorisation d'ac­qué­rir un immeuble devant servir de placement à une institution d'assu­rance étrangère ou sous domination étrangère (art. 8, al. 1, let. b, LFAIE), ou lorsqu'il s'agit de révocation des charges (art. 11, al. 4);

c.

de l'autorité fiscale cantonale, qui constate si l'acquéreur est exonéré de l'im­pôt fédéral direct pour l'immeuble en cause, lorsque celui-ci est préten­dument af­fecté à un but de prévoyance en faveur du personnel d'éta­blisse­ments stables en Suisse ou à des buts d'intérêt public (art. 8, al. 1, let. c, LFAIE);

d.

de l'autorité cantonale compétente, lorsqu'il s'agit d'un immeuble destiné à la construction de logements à caractère social ou comprenant de tels loge­ments (art. 9, al. 1, let. a, LFAIE);

e.⁴⁸

des autorités cantonale et fédérale compétentes lorsqu'il s'agit d'examiner s'il existe des intérêts justifiant l'acquisition d'une résidence secondaire au sens de l'art. 9, al. 1, let. c, LFAIE.

² L'autorité de première instance peut prendre l'avis d'autres autorités fédérales ou cantonales pour établir un état de fait (art. 22, al. 1 et 24, al. 1, LFAIE).

¹ La statistique sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (art. 24, al. 3, LFAIE) porte sur:

a.⁴⁹

le nombre d'autorisations relatives à l'acquisition de logements de vacances et d'appartements dans des apparthôtels, le lieu de situation, le genre et la surface de l'immeuble, la nationalité de l'acquéreur et les transferts de pro­priété qui ré­sultent des autorisations;

b.

...⁵⁰

c.⁵¹

les transferts à des Suisses de logements de vacances et d'appartements dans des apparthôtels en mains étrangères.

² Le conservateur du registre foncier communique sans délai et gratuitement ces ins­criptions à l'Office fédéral de la justice, au moyen des formules fournies par ledit office; les cantons peuvent prévoir que les communications sont transmises par les autorités de première instance ou par l'autorité habilitée à recourir.

³ L'Office fédéral de la justice publie chaque année un résumé des données statisti­ques dans «La Vie économique».

⁴ Le résumé des données statistiques porte aussi sur l'acquisition d'immeubles par des étrangers, non compris les transferts entre acquéreurs et aliénateurs étrangers et les transferts à des Suisses d'immeubles en mains étrangères (accroissement net).

⁵ L'utilisation des données personnelles dans un but autre que statistique est ad­mis­sible seulement si la loi le prévoit.

¹ Sont abrogées:

a.

l'ordonnance du 21 décembre 1973 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées à l'étranger⁵²;

b.

l'ordonnance du 25 mars 1964 du Département militaire fédéral concer­nant l'acquisition par des personnes domiciliées à l'étranger d'immeubles sis à proxi­mité d'ouvrages militaires importants⁵³.

² Les charges découlant d'autorisations délivrées conformément au droit antérieur (AF du 23 mars 1961 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées à l'étranger⁵⁴, ACF du 26 juin 1972 interdisant le placement de fonds étrangers dans des immeubles en Suisse⁵⁵ et O du 10 nov. 1976 sur l'acquisition d'immeubles dans des lieux à vocation touris­ti­que par des personnes domiciliées à l'étranger⁵⁶) demeurent en vigueur; sont réservés l'al. 2 des dispositions finales de la modification du 30 avril 1997⁵⁷ ainsi que les dispositions finales des modifications du 8 octobre 1999⁵⁸ et du 14 décembre 2001⁵⁹ de la LFAIE.⁶⁰

La présente ordonnance entre en vigueur le 1^er janvier 1985.