Tribunal federal
{T 0/2}
4C.121/2005 /sza
Urteil vom 5. Juli 2005
I. Zivilabteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Luczak.
Parteien
X.________,
Kläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Rolf Kaiser,
gegen
Y.________,
Beklagten und Berufungsbeklagten, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Bruno Pellegrini.
Gegenstand
Mäklervertrag; Provision,
Berufung gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 11. Februar 2005.
Sachverhalt:
A.
Y.________ (Beklagter) plante als Architekt auf einem ihm gehörenden Grundstück in A.________ die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit Eigentumswohnungen, die er zu verkaufen gedachte. Er schloss als Auftraggeber am 31. Januar 1997 mit X.________ (Kläger), ebenfalls Architekt und Grundstückmäkler, als Auftragnehmer unter dem Titel "Verkaufsauftrag im Sinne von Art. 412 ff
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 412 - 1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat. |
|
1 | Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat. |
2 | Les règles du mandat sont, d'une manière générale, applicables au courtage. |
"Der Auftraggeber wird das Objekt nur den Käufern verkaufen, die sich vorgängig verpflichten die Provisionierung des Auftragnehmers wie folgt zu übernehmen: Bei Zustandekommen eines Verkaufes, der im Rahmen dieses Auftrages direkt oder indirekt vermittelt wurde, bezahlt der Käufer dem Auftragnehmer eine Provision von 3 % des erzielten Verkaufspreises, geschuldet mit dem Nachweis eines Käufers, fällig anlässlich der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages."
(Hervorhebungen im Original).
Am 24. März 1999 kam mit einer vom Kläger nachgewiesenen Käuferin ein Kaufvertrag über die Attikawohnung in dem vom Beklagten erstellten Mehrfamilienhaus zum Preis von Fr. 1,64 Mio. zuzüglich Fr. 55'000.-- für einen Garagenplatz zustande. Die Handänderung erfolgte am 27. Juli 2000. Die Käuferin hatte sich jedoch nicht verpflichtet, dem Kläger eine Provision in der von den Prozessparteien vereinbarten Höhe von 3 % zu bezahlen. Sie anerkannte vielmehr lediglich, als Provision 2 % von Fr. 1'695'000.-- zu schulden und überwies dem Kläger in der Folge Fr. 36'442.50 (= Fr. 33'900.-- zuzüglich 7,5 % MwSt).
B.
Der Kläger gelangte an das Bezirksgericht Uster mit dem Rechtsbegehren, den Beklagten zur Zahlung von Fr. 65'859.90 nebst Zins sowie von Fr. 100.-- Zahlungsbefehlskosten der Betreibung Nr. ________ des Betreibungsamtes B.________ zu verpflichten und in dieser Betreibung definitive Rechtsöffnung zu gewähren. Die Forderung setzt sich zusammen aus dem Restbetrag von Fr. 18'221.25 der für die Vermittlung der Attikawohnung geschuldeten dreiprozentigen Provision von Fr. 54'663.75 abzüglich des von der Käuferin bezahlten Betrages und dem auf diesem Betrag geforderten Verzugszins von Fr. 3'036.90 sowie aus einer weiteren Provision von 3 % im Betrage von Fr. 44'601.75 für den Verkauf einer Wohnung in derselben Liegenschaft an den Sohn der Käuferin. Das Bezirksgericht schützte die Klage am 24. Februar 2004 im Umfang von Fr. 18'221.25 zuzüglich 5 % Zins seit dem 24. März 1999 sowie von Fr. 3'036.90 und Fr. 100.-- Zahlungsbefehlskosten. In diesem Umfang beseitigte es den Rechtsvorschlag des Beklagten in der genannten Betreibung. Im Übrigen wies es die Klage ab. Auf Berufung beider Parteien verpflichtete das Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, den Beklagten am 11. Februar 2005, dem Kläger Fr. 33.90 nebst 5 % Zins ab 17. November
2000 sowie weitere Fr. 25.30 zu bezahlen. Für diese Beträge sowie für Fr. 7.-- Betreibungskosten beseitigte das Obergericht den Rechtsvorschlag des Beklagten in der vom Kläger angehobenen Betreibung. Im Mehrbetrag wies das Obergericht die Klage ab.
C.
Der Kläger beantragt dem Bundesgericht mit Berufung, den Beklagten in teilweiser Aufhebung des Urteils des Obergerichts zu verpflichten, ihm Fr. 18'272.10 zuzüglich 5 % Zins ab 17. November 2000 und Fr. 25.30 sowie Fr. 100.-- Betreibungskosten zu bezahlen und in diesem Umfang den Rechtsvorschlag des Beklagten in der erwähnten Betreibung zu beseitigen. Der Beklagte schliesst auf kostenfällige Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Soweit die Vorinstanz einen Anspruch aus Vermittlung einer Eigentumswohnung an den Sohn der Käuferin ablehnte, lässt der Kläger das kantonale Urteil unangefochten. Darauf ist nicht zurückzukommen.
2.
2.1 Aus dem angefochtenen Urteil ergibt sich, für das Bundesgericht verbindlich (Art. 63 Abs. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 412 - 1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat. |
|
1 | Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat. |
2 | Les règles du mandat sont, d'une manière générale, applicables au courtage. |
Der Verkauf der Attikawohnung ist auf die Vermittlung des Klägers zurückzuführen und unterliegt der Vereinbarung der Parteien, nach welcher sich der Beklagte verpflichtet hat, dem Käufer die Pflicht zur Zahlung einer Provision von 3 % des Verkaufspreises zu überbinden. Der Beklagte hat die Käuferschaft aber lediglich darauf hingewiesen, dass zum Kaufpreis eine Mäklerprovision hinzukomme, "für die Ihnen Herr X.________ direkt Rechnung stellen wird". Er hat somit die Attikawohnung verkauft, ohne dass sich die Verkäuferin vorgängig verpflichtet hätte, dem Kläger 3 % Provision zu zahlen und ohne dass der Kläger auf die Einhaltung der Vereinbarung mit dem Beklagten verzichtet hätte.
2.2 Was die Qualifikation der Vereinbarung anbelangt sowie die vom Beklagten verlangte Herabsetzung des Mäklerlohns nach Art. 417
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 417 - Lorsqu'un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir négocié l'un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 417 - Lorsqu'un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir négocié l'un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 417 - Lorsqu'un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir négocié l'un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. |
vorliegend nach eigenen Angaben des Klägers bescheiden ausgefallen seien. Die vom Kläger erstellte Dokumentation sei wohl zweckmässig, aber bescheiden gewesen. Der Kläger habe sie an 24 zu seinem Beziehungsnetz gehörende Personen gesandt. Aufgrund dieser Tätigkeit erscheine ein Ansatz von 3 % bzw. Fr. 50'850.-- bei einem vereinbarten Kaufpreis von Fr. 1,695 Mio. als übermässig. Zwar sei auch der 2 % entsprechende Betrag von Fr. 33'900.-- für die klägerischen Bemühungen immer noch sehr hoch, doch habe der geschäftsgewandte Beklagte dem Kläger 3 % versprochen, weshalb ein tieferer Ansatz nicht gerechtfertigt wäre.
3.
Der Kläger macht unter Hinweis auf Werner Schweiger, Der Mäklerlohn, Diss. Zürich 1986, S. 231 geltend, eine Schadenersatzforderung, die an die Stelle der Mäklerlohnforderung trete, sei von vornherein nicht nach Art. 417
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 417 - Lorsqu'un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir négocié l'un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 99 - 1 En général, le débiteur répond de toute faute. |
|
1 | En général, le débiteur répond de toute faute. |
2 | Cette responsabilité est plus ou moins étendue selon la nature particulière de l'affaire; elle s'apprécie notamment avec moins de rigueur lorsque l'affaire n'est pas destinée à procurer un avantage au débiteur. |
3 | Les règles relatives à la responsabilité dérivant d'actes illicites s'appliquent par analogie aux effets de la faute contractuelle. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 43 - 1 Le juge détermine le mode ainsi que l'étendue de la réparation, d'après les circonstances et la gravité de la faute. |
|
1 | Le juge détermine le mode ainsi que l'étendue de la réparation, d'après les circonstances et la gravité de la faute. |
1bis | Lorsqu'un animal qui vit en milieu domestique et n'est pas gardé dans un but patrimonial ou de gain, est blessé ou tué, le juge peut tenir compte dans une mesure appropriée de la valeur affective de l'animal pour son détenteur ou les proches de celui-ci.26 |
2 | Des dommages-intérêts ne peuvent être alloués sous forme de rente que si le débiteur est en même temps astreint à fournir des sûretés. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 44 - 1 Le juge peut réduire les dommages-intérêts, ou même n'en point allouer, lorsque la partie lésée a consenti à la lésion ou lorsque des faits dont elle est responsable ont contribué à créer le dommage, à l'augmenter, ou qu'ils ont aggravé la situation du débiteur. |
|
1 | Le juge peut réduire les dommages-intérêts, ou même n'en point allouer, lorsque la partie lésée a consenti à la lésion ou lorsque des faits dont elle est responsable ont contribué à créer le dommage, à l'augmenter, ou qu'ils ont aggravé la situation du débiteur. |
2 | Lorsque le préjudice n'a été causé ni intentionnellement ni par l'effet d'une grave négligence ou imprudence, et que sa réparation exposerait le débiteur à la gêne, le juge peut équitablement réduire les dommages-intérêts. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 417 - Lorsqu'un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir négocié l'un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 417 - Lorsqu'un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir négocié l'un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 417 - Lorsqu'un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir négocié l'un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. |
hätte. Indem die Vorinstanz als zentrales Argument für die Herabsetzung den geringen Aufwand des Klägers anführe, setze sie sich über die einhellige Lehre und Rechtsprechung hinweg, wonach nicht der konkrete Arbeits- und Zeitaufwand, sondern der wirtschaftliche Wert der Leistungen des Mäklers massgebend sei. Die Vorinstanz habe missachtet, dass eine Provision von 3 % sich im Rahmen des Üblichen bewege, und sie habe dem Ausnahmecharakter von Art. 417
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 417 - Lorsqu'un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir négocié l'un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. |
4.
4.1 Durch den Mäklervertrag erhält der Mäkler den Auftrag, gegen eine Vergütung, Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachzuweisen oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln (Art. 412 Abs. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 412 - 1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat. |
|
1 | Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat. |
2 | Les règles du mandat sont, d'une manière générale, applicables au courtage. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 412 - 1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat. |
|
1 | Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat. |
2 | Les règles du mandat sont, d'une manière générale, applicables au courtage. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 413 - 1 Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. |
|
1 | Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. |
2 | Lorsque le contrat a été conclu sous condition suspensive, le salaire n'est dû qu'après l'accomplissement de la condition. |
3 | S'il a été convenu que les dépenses du courtier lui seraient remboursées, elles lui sont dues lors même que l'affaire n'a pas abouti. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 413 - 1 Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. |
|
1 | Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. |
2 | Lorsque le contrat a été conclu sous condition suspensive, le salaire n'est dû qu'après l'accomplissement de la condition. |
3 | S'il a été convenu que les dépenses du courtier lui seraient remboursées, elles lui sont dues lors même que l'affaire n'a pas abouti. |
Kommentar, N. 2a zu Art. 413
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 413 - 1 Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. |
|
1 | Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. |
2 | Lorsque le contrat a été conclu sous condition suspensive, le salaire n'est dû qu'après l'accomplissement de la condition. |
3 | S'il a été convenu que les dépenses du courtier lui seraient remboursées, elles lui sont dues lors même que l'affaire n'a pas abouti. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 97 - 1 Lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. |
|
1 | Lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. |
2 | Les dispositions de la loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite44 et du code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC)45 s'appliquent à l'exécution.46 |
4.2
4.2.1 Ist für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder die Vermittlung eines Grundstückkaufs ein unverhältnismässig hoher Mäklerlohn vereinbart worden, so kann ihn der Richter auf Antrag des Schuldners auf einen angemessenen Betrag herabsetzen (Art. 417
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 417 - Lorsqu'un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir négocié l'un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 415 - Le courtier perd son droit au salaire et au remboursement de ses dépenses, s'il agit dans l'intérêt du tiers contractant au mépris de ses obligations, ou s'il se fait promettre par lui une rémunération dans des circonstances où les règles de la bonne foi s'y opposaient. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 414 - La rémunération qui n'est pas déterminée s'acquitte, s'il existe un tarif, par le paiement du salaire qui y est prévu; à défaut de tarif, le salaire usuel est réputé convenu. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 417 - Lorsqu'un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir négocié l'un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 417 - Lorsqu'un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir négocié l'un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 27 - 1 Nul ne peut, même partiellement, renoncer à la jouissance ou à l'exercice des droits civils. |
|
1 | Nul ne peut, même partiellement, renoncer à la jouissance ou à l'exercice des droits civils. |
2 | Nul ne peut aliéner sa liberté, ni s'en interdire l'usage dans une mesure contraire aux lois ou aux moeurs. |
ZGB übermässige rechtsgeschäftliche Bindungen des Auftraggebers als schwächerer Partei des Mäklervertrages zu verhindern (BGE 117 II 286 E. 5b S. 290 mit Hinweisen; Rayroux, a.a.O., N. 1 zu Art. 417
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 417 - Lorsqu'un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir négocié l'un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 417 - Lorsqu'un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir négocié l'un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 417 - Lorsqu'un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir négocié l'un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 417 - Lorsqu'un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir négocié l'un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. |
auszulegen (BGE 106 II 56 E. 2a).
Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Provisionsvereinbarung gemäss Art. 417
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 417 - Lorsqu'un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir négocié l'un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. |
4.2.2 Indem die Vorinstanz dem Kriterium des Aufwandes des Mäklers die ausschlaggebende Bedeutung beimass und die ortsüblichen Ansätze entgegen der klaren Anweisung in dem von ihr angeführten BGE 111 II 366 E. 3c nicht einmal erwähnte, geschweige denn berücksichtigte, ist sie grundlos von anerkannten Grundsätzen des Bundesrechts abgewichen. Eine Rückweisung kann jedoch unterbleiben, da dem Bundesgericht in dieser Hinsicht aus anderen Verfahren hinreichende Daten zur Verfügung stehen. So waren nach BGE 112 II 459 E. 1./2. gemäss der Tarifordnung des Schweizerischen Verbandes der Immobilien-Treuhänder, Sektion Zürich, Ausgabe 1983, für den Verkauf eines Mehrfamilien- oder Geschäftshauses bei einem Verkaufspreis von 1-2 Mio. Franken Mäklerprovisionen von 2,5-3,5 % vorgesehen, und aus dem bereits erwähnten Urteil des Bundesgerichts 4C.28/1995 vom 1. Oktober 1996 geht hervor, dass für die Vermittlung einer überbauten Liegenschaft im Raume Zürich ein Honorar von bis zu 3 % durchaus üblich war. Mit Blick auf den Kaufpreis, der von Fr. 3'000'000.-- auf Fr. 2,8 Mio. hinunter gedrückt worden war, hielt das Bundesgericht dafür, die Vorinstanz habe bundesrechtskonform die 3,75 % betragende Provision als nicht übermässig hoch eingestuft, wobei
nicht ins Gewicht falle, dass der Aufwand des Mäklers bescheiden gewesen sei und der Auftraggeber den getätigten Kauf nicht als ein gutes Geschäft eingeschätzt habe. Bei dieser Sachlage lässt sich ohne Weiteres annehmen, dass ein Mäklerhonorar von 3 % nicht aus dem Rahmen des Üblichen fällt, zumal nichts darauf hinweist, dass die betreffenden Ansätze in jüngster Zeit gesunken wären. Hinzu kommt, dass der Beklagte als dem Liegenschaftenhandel nahe stehender Fachmann keines besonderen Schutzes bedarf. Wenn er sich gegenüber dem von Berufs wegen Grundstückmäkelei betreibenden Kläger zur Verschaffung einer Provision von 3% verpflichtet hat, wäre er unter den gegebenen Umständen selbst dann dabei zu behaften, wenn für vergleichbare Objekte Mäklergebühren von etwas weniger als 3 % üblich sein sollten.
4.2.3 Die dem Kläger geschuldete Provision, für welche der Beklagte aufgrund der Verletzung seiner vertraglichen Pflicht einzustehen hat, beläuft sich damit auf insgesamt Fr. 50'850.--. Zusätzlich hat der Kläger Anspruch auf 7,6 % Mehrwertsteuer, wie die Vorinstanz zutreffend erkannt hat, so dass dem Kläger für seine Vermittlung insgesamt Fr. 54'714.60 (Fr. 50850.-- + Fr. 3'864.60) zustehen. Davon hat die Käuferin wie dargelegt Fr. 36'442.50 beglichen. Der noch offene Restbetrag beläuft sich somit auf Fr. 18'272.10, den der Beklagte dem Kläger als Schaden zu ersetzen hat. Dieser Betrag ist entsprechend dem insoweit unangefochtenen Entscheid der Vorinstanz ab 17. November 2000 mit 5 % zu verzinsen. Ebenso bleibt es mangels Anfechtung bei der Zusprechung von Fr. 25.30 als Verzugszins auf Fr. 36'442.50 für die Zeit vom 17. bis zum 22. November 2000. Hingegen hat der Beklagte dem Kläger ausgangsgemäss die vollen Betreibungskosten von Fr. 100.- zu vergüten. Im dargelegten Umfang ist der Rechtsvorschlag des Beklagten antragsgemäss zu beseitigen.
5.
Nach dem Gesagten erweist sich die Berufung als begründet und ist gutzuheissen. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 417 - Lorsqu'un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir négocié l'un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 417 - Lorsqu'un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir négocié l'un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
In Gutheissung der Berufung wird das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 11. Februar 2005 aufgehoben und der Beklagte verpflichtet, dem Kläger Fr. 18'272.10 nebst 5 % Zins ab 17. November 2000 und Fr. 25.30 sowie Fr. 100.-- Betreibungskosten zu bezahlen. In diesem Umfang wird der Rechtsvorschlag des Beklagten in der Betreibung Nr. ________ des Betreibungsamtes B.________ beseitigt.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird dem Beklagten auferlegt.
3.
Der Beklagte hat den Kläger für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Die Sache wird an die Vorinstanz zurückgewiesen zu neuer Entscheidung über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 5. Juli 2005
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: